Kapat

İmar planını hazırlarken geleceği de düşünmeliyiz

 İmar planını hazırlarken geleceği de düşünmeliyiz

Murat Gürsoy ile Karadeniz Sohbetleri’nde bu hafta ülke ekonomisinin lokomotifi olan inşaat sektörünü konuştuk. Konuğumuz Ordu Müteahhitler Birliği Derneği (OMDER) başkanı Fatih Titiz ile sektörün durumunu, doların seyrinin sektöre yansımalarını, Ordu’daki kentsel dönüşüm çalışmalarını masaya yatırdığımızda gördük ki karar vericilerin önceliği kentin hangi ekonomik kimlikle anılacağı olmalı. Bu anlamda turizm mi sanayileşme mi sorusuna cevap aranırken hazırlanacak imar planında geleceği de düşünmeliyiz ana fikri sohbetin öne çıkan başlıkları oldu..

-Öncelikle inşaat sektörünün genel durumunu yorumlamanızı isteyelim sizden? Klişe deyimle ülke ekonomisinin lokomotifi olan inşaat sektöründe kendinizi rahat hissettiğiniz bir dönem oldu mu?

-Son dört yıldır bir krizin içinde olduğumuz muhakkak. Öncesinde ekonomik kriz, sonrasında pandemi derken bu süreçte kendimizi pek rahat hissetmedik tabi ki. Salgının başlangıç günlerinde yüksek faizlerle konut satışı çok zordu. Burada devletimiz akılcı bir politika izledi ve ciddi anlamda faiz indirimi yaptı. Yüzde 0,64 oranlara gerileyen faizler sektörü rahatladı. Aslında ülkemizde İnşaat sektörünün rahatlaması ile ülke ekonomisinin rahatlaması aynı anlama geliyor.

-Çünkü pek çok alt sektöre de kapı açıyorsunuz…

-Tam da öyle. Yaklaşık 200-250 ayrı alt sektörü barındırıyoruz. Bizim canlanmamızla ekonominin geneli hayat buluyor. Baktığımızda yüzde 0,64 bizim pek de istemediğimiz kadar düşük bir faiz oranı. Biz hep şunu istedik. Kısa süreli düşük faizlerden ziyade sürdürülebilir faiz oranları olmalı. Yüzde 1’in altındaki oranlar aslında konut kredisi için çok iyi oranlar.

-Konut faiz oranlarının yüzde 0,64 olması sizin için de sürpriz mi oldu?

Gerçekten bu kadarını biz de beklemiyorduk. Rakamlar birden o seviyelere düşünce ciddi bir canlanma oldu. Faizin bize şöyle bir artısı oldu; eldeki dairelerin çok hızlı bir şekilde satılmasını sağladı. Bir yılı ödemesiz olmak kaydıyla 15 yıla kadar vadeli bir kredi sağladı devlet. Bu kampanya sonrasında faizler yeniden yükselmeye istemez başladı. Şu anda 1,40’larda seyrediyor. Bununla beraber pandeminin piyasaya bir verdiği korku, bu korkunun faize yansıması, malzeme fiyatlarının artması sektörümüzü yavaşlattı diyebilirim

-Yani hazırlıksız yakalandınız. Buna rağmen stokları tamamen tükettiniz…

-Burada dış kaynaklı siyasal gelişmeler de etkili oldu. Belki bugün için unuttuk ama bir rahip Brunson yaşadık. O günlerde konut kredi faiz oranları yüzde 2,50’yi gördü. Böyle olunca yüklenici elindeki parayla hazırlıklarını tamamlamaya yöneldi. Çünkü ciddi maliyetlerle iş yapıyoruz. O dönem faizlerin bir anda artması malzeme fiyatlarımızı çok arttı. Şu an için faizin tekrar yükselmesiyle insanlarım alımları biraz yavaşladı. Bir de şu anda malzeme fiyatlarında olağanüstü fiyat artışları var o da sektördeki yavaşlamada bir başka etkendir.

-İşin faiz kısmı böyle… Peki; doların seyri sektöre nasıl yansıyor?

-Salgının ilk günlerinde dolar 8,50’yi gördü. Ülkemizde dolar yükseldiği zaman malzeme fiyatları anında yükseliyor. Ama daha sonra dolar düşse de malzeme fiyatlarımız geri gelmiyor. Şu anda dolar 7,10 düzeyine kadar indi ama malzeme fiyatları geri gelmiyor. Hatta fiyatlarının yüzde yüz arttığı malzemeler var. Demir, çimento veya beton gibi… Saydıklarım zaten inşaatın ana kalemleri.

-Biraz da yaşadığımız şehri konuşalım. Büyük çapta olmasa da Ordu’da kentsel dönüşüm girişimleri oldu. Sizce bu bir ihtiyaç mıydı?

-Kentsel dönüşüme tabi ki ihtiyacı var. Çok ciddi sorunları olan mahallelerimiz var. Ama şu ana kadar yapılanlar kentsel dönüşünden öte bina yenileme çalışmaları. Yani, bana göre Ordu’da henüz kentsel dönüşüme yönelik adımlar atılmadı.

-Bunun nedenleri hakkında neler söylersiniz?

-Bunun olmama sebeplerinden birisi yıktığımız binanın yerine aynı binayı koyamıyoruz. O zaman da kentsel dönüşüm olmuyor. İş yeri olarak değerli binalar…  Müteahhit konutları yaptı ve iş yeri kendine kalacak şekilde altından ancak kalkabildi. Kentsel dönüşüm yapılacaksa mahalle bazlı planlarla yapılmalı. Örnek mi?  Subaşı veya Bucak Mahallesi’nde asansör olmayan, sedyelerin merdivenlerden yukarı çıkamayacağı binalarımız var. Daha kötüsü ambulansların veya itfaiyenin giremediği sokaklar var. Buraların çok hızlı bir şekilde kentsel dönüşüme girmesi gerekiyor. Ama maalesef yapamıyoruz. Çünkü dairelerini aldığınız kişilere aynı daireleri vermeniz gerekiyor. Bu durumda maliyetler katlanıyor. Hal böyle olunca biraz belediyenin biraz da devletin işin içinde olması gerekiyor. Kentsel dönüşüm işte o zaman anlam bulur ve şehir daha depreme dayanıklı yapılara ulaşır.

-Biraz da şehrin imar planlamasına yönelik konuşalım. Kentin yeni imar planıyla ilgili bir gelişme var. Şehir plancısı Birol Yılmaz imar planı hakkında 10 maddelik görüşünü kamuya yansıttı. Şehrin 30-40 yıllık geleceğini şekillendirecek bir çalışma olduğunu ifade etti. Siz bu konuda neler söylersiniz?

-Birol bey oldukça başarılı bir şehir planlamacısı ve sorunları iyi biliyor. Görüşlerini okudum ve katılmamak elde değil. Ama 2016 yılında yapılmış bir revizyon var bu şehirde. Daha önce de 2013’te yapılmıştı. Son revizyon planı vatandaşların itirazları sonucu mahkeme kararıyla iptal edildi. Altınordu ilçesi ölçeğinde şu anda ruhsat veremiyor ve imar durumu alamıyorsunuz. Kilitlenmiş bir sektör var aslında. Birol beyin dediği şu. 2016 revizyonun iptal olma sebebi bu planların birbirine uymadan ve itirazlara açık olması. Büyükşehir Belediyesi şu dönemde bir toplantı düzenleyerek en azından itirazları minimuma indirecek bir şekil oluşturmaya çalışıyor. Hem süreci hızlandırmaya çalışıyor hem de itiraz olmasın istiyor. 1/5000’i daha önceden çalıştık. Hazırladık dediler ama biz dernek olarak göremedik. En azından bizim görmemiz lazım. Bizim için hep şunu derler; müteahhitler yüksek kat istiyor. Oysa hazır olan imarı yapıyoruz. Büyükşehir olduktan sonra şunu yapmalıydık. Türkiye’deki büyükşehirleri gezerek, emsaller nedir ve nasıl bir yerleşim yapılmış? Bunlar birleştirilerek şehrimize nasıl uyumlu hale getirilmeli? sorusuna cevap aramalıyız. Biz hala bin metrekarelik arsaya bin metre kare kapalı alan yaparken aynı imar Kayseri’de olsun bin metrekareye 3 bin metrekare imar yapıyor. İster istemez arsa sahibi üç katı imarlı yerden daha fazla bir geliri olmuş oluyor. Diğer taraftan belediye ruhsat harcı olarak üç kat fazla ruhsat harcı almış oluyor. Baktığınız zaman yayılmaktansa aynı noktalarda yapılan binalarla altyapı giderlerini de düşürmüş oluyor belediye. Biz imarı yaparken geleceği düşünürken yayılmayı da engellememiz gerekiyor. Bu şehir yeşiliyle oksijeniyle ünlü bir şehir. Baktığımızda içimize sinen binaları yapmayı istiyoruz. Ordu-Giresun karayolunun alt kısmı için 5 veya 6 kat denilsin. Bir üst paralel yol belirlensin. Orası sekiz kat denilsin. En arka mahallenin bile deniz havasını alabildiği bir şehri planlamak gerekiyor bu revizyonda.

-Gerekçeleri nedir? Neden veremiyorlar veya neden alamıyoruz?

Mahkeme kararıyla iptal edilen revizyondan sonra şehir olduğu gibi plansız alana dönüşmüş oluyor. Yeni bir revizyon yapılması gerekiyor. Ya da itirazın düzeltilmesi gerekiyor. Mahkeme kararı süreci hızlandırdı. Her şey bir anda gelişince sürecin devam edip etmeyeceğine karar veremedi Büyükşehir Belediyesi. Görüşmelerimizde hep şehrin kilitlenmemesini talep ettik ama mahkeme kararı oluşunca mahkeme kararınını da büyükşehir meclisi ister istemez kabul edince otomotik olarak bir ay içinde bu revizyon sürecine girmiş olduk. Biz büyükşehirden ilk başta yürütme durdurma talebinde bulunmasını istemiştik. Ancak, bu büyükşehirin yaşattığı sürece ters olacağı için olmadı. Biz başka deyişle sektör durmasın 2013 revizyonu geçerli olsun diye karar alınmasını talep ettik. Onun da bir süreç alacağına ve o süreç zarfında bir daha o süreci yaşamaktansa yeni revizyonu hızlı bir şekilde yapalım denildi. Aslında güzel bir yaklaşımla sürece başladık. Meslek odalarından, mimarlar odasından, inşaat mühendisleri odasından şehir plancıları odasından bizim müteahhitler derneğinden çevre şehircilikten temsilcilerle neler olsun neler olmasın toplantısı yapıldı. En azından itirazların, mahkeme süreci yaşanmaması için 1 haftalık süreçte alt taban notları alındı. Büyükşehirin sorunları paylaşarak bir revizyon planına girmesi.

-Birol Yılmaz’ın kamuoyu paylaşımında çok aciliyete getirilmemesi gerektiğine yönelik vurgu da dikkat çekici değil mi?

Evet… Çok aceleci olunmaması gereken planlar. Revizyon planları başlamadan önce benim görüşüm şuydu: Neye talip olduğumuzu bilmemiz gerekiyor. Ordu’nun geleceğinde ne olmasını istiyoruz. Revizyonun amacı bu. Biz sanayi mi turizm şehri olacağız. Buna bir karar vermeliyiz. Sanayi şehri olacaksak birinci ve ikinci OSB arasını ticari alan gibi değerlendirip iş yerleri yapılarak organize sanayi bölgesine getirebileceğimiz büyük firmalara en azından depolama alanlarını sağlayacak iş yerlerinin olacağı ticari alan olmasını talep ettik.

-Diğer taraftan turizm şehri olabilecek miyiz?

Turizm şehri olacaksak böyle bir süreç için revizyona girdiysek büyük otel alanlarının olması gerekiyor. Bu şehrin bin kişiyi ağırlayacak otellerin olması gerekiyor. Bunun için de otel alanları belirlememiz gerekiyor. Biz firma olarak yaklaşık dünya genelinde marka olan 20-25 tane ana firmanın inşaat malzemeleri üzerine bayiliğini yapıyoruz. Hep şunu yaşıyoruz; firmaların ya Samsun ya da Trabzon Bölge temsilcilikleri var. Biz o illere toplantıya gidiyoruz. Toplantılar oradaki otellerde yapılır ve konaklanır.  Yani buradan devamlı para gidiyor.

-Yaşadığımız şehrin hangi yönünü ortaya çıkarmalıyız?

-Revizyon sürecinde şunu demeliyiz; gelecekte Ordu olarak bütün gerek bankaların gerek ilaç firmalarının gerek inşaat firmalarının merkezi olacağız. Tek bölge olsun. Havalimanımız var. Uçakla İstanbul-Ordu arası bir buçuk saat. Dereyolu yapıldığında Sivas buraya iki saat. Karadeniz –Akdeniz Otoyolu bambaşka bir kazanım. Bu durumda bütün şehirlerin merkezi olmaya bizim talip olmamız gerekiyor. Biz buna talip olurken revizyonda bu altyapıyı oluşturmamız gerekiyor. Büyük restoranlarla toplantı salonlarımız olması gerekiyor. Gerçekten şehrin geleceğini belirleyeceksek öncelikle bunun adını koymamız gerekiyor. Ama öyle bir döneme girdik ki 6 aylık süre içinde revizyon yapılması düşünülüyor. Gerek derneklerden gerek diğer kuruluşlardan bilgi alınarak ne yapmamız gerektiğini düşünülerek hızlandırılmış süreç aslında. Oysa sindire sindire yapılması gerekiyordu bence. Diğer taraftan revizyonla şehrin imarını da belirliyoruz.  Artık büyükşehir statüsünde olan Ordu’nun büyüklüğüne yakışır yollarımızı, okullarımızı, otopark alanlarımızı ve altyapı güzergahlarını belirlememiz gerekiyor.

-OMDER olarak toplantılarınızda hangi önerileri masaya yatırıyorsunuz?

-Madem ki yeni revizyon yapıyoruz mesela “denize paralel yollar belirleyelim. Yollarımız olabildiğince geniş olsun. Denizden gelen havayı iç kesimlerimizde alabilsin” gibi perspektifler geliştiriyoruz. Şu anda bize adeta sekiz çizdiren yollarımız var ya. O nedenle ince işçiliğe ihtiyaç var. Bence çok aceleye getirilmeden sektörün ya da kilitlenmenin önü açılmalı. Revizyon düzgün bir şekilde yapılmalı. Altınordu Belediyesi 1/5000 ölçekli nazım imar planı ve 1/1000 ölçekli uygulama imar planının iptal gerekçelerinin tamamı ortadan kaldırılarak, yeni iptal gerekçeleri oluşturmadan plana itirazı minimumda tutacak, kamuoyu desteğini alacak katılımcı biçimde yeni imar planı hazırlanmalıdır. Bu birinci öncelik olmalıdır.

-Yani, uygulama imar planı plan notları tereddüte meydan vermeyecek açıklıkta ve sadeleştirilmiş biçimde hazırlanmalı diyorsunuz…

-Daha fazlası da tabi… Yasa ve yönetmeliklerle verilen yapılaşma hakları plan notları ile geri alınmamalı, parseldeki yapılaşma şartları bağlayıcı olmalı,  alternatifler oluşturularak hülle yolları açılmamalıdır. 2016 revizyonunda açıklar vardı diyelim… Ama da şöyle bir şey de vardı. Varsayalım arsanızın emsali 1.2 idi bunu 1 buçuk emsale çıkarabiliyordunuz belediye ile paylaşarak. Onun kaldırılmasını zaten biz de bunu talep ediyoruz.  Bu süreçte şöyle olumsuzluklar da yasandı. 1/1000 ‘lik ölçekli plandan sonra müteahhitlere göre farklı imarlar oluşmaya başladı. Bu da güzel bir şey olmadı. Geçmişte tapu geldiğinde her müteahhit aynı daire sayısını çıkarabiliyordu. Arsa sahibi müteahhiti seçiyordu şimdi öyle bir şey var ki… Belediye ile ilişkileri iyi olan projeci farklı imar alabiliyor. Netlik yok. Belli bölgeler için denilmeli ki burası şu emsal, bu kat ya da burasının taban alanı bu. Diğer tarafın bu. Bölgesel olarak aynı olmalı. Birbirinden farklı olmamalı. Zaten en çirkin görüntü de o çıkıyor. Birinde üç kat, birinde yedi kat. Bunların kaldırılması gerekiyor ada bazlı planlar yapılmalıdır

-Yeni imar planı hakkında siz belediye ile OMDER olarak görüştünüz mü? Bu süreç kilitlenmeye yol açmadan nasıl çözülecek?

Bir toplantı yaptık. Nelerin doğru veya yanlış olduğunu anlattık. Bir önceki toplantı notlarında nelerin birbiri ile çeliştiğini ve çelişen uygulamaların sadeleştirilmesini istedik. Dediğim gibi hala net değil. Bu bir ön çalışma. Net çalışmayı Büyükşehir Belediyesi ve Altınordu kendi içinde yaparak ortaya çıkaracak. O konuşulanlar ne kadar uygulanacak? Ben belediyelerimizden şunu talep ediyorum. Sürekli bir şeyleri kısıtlayarak, bunu vermeyelim ya da bu olmasın gibi düşüncelerden çok şehrin ekonomisini ve gelirini artıracak projeleri geliştirelim. Bu şehirde yaşayan insanların tek gelirini fındık olmaktan çıkaralım. Adamın arsası değerlensin, arsadan gelen parasını başka yatırıma sokabilecek alanlar sağlayalım. Sanayilerimizi ve ticarethanelerimizi büyütelim. Kısıtlayarak değil, önünü açarak yapalım.

-Teşekkür ediyoruz…

 

 

 

 

Bu Haberlerede Göz Attınızmı ?