Yatırım düşünenlere fındık bahçeleri ve 1+1 dairelerin yatırım fırsatları sunduğunu aktaran temsilciler, özellikle yaz döneminin alım için uygun olduğunu belirtti.

 

Fındık Bahçeleri: Yeni Yatırım Alanı

Temsilcilerden Hakan Daylan, pandemi sonrası küçük parselli fındık bahçelerine olan ilginin arttığını vurgulayarak, "1-2 dönümlük, yeşil alanı olan fındık bahçelerine büyük ilgi var. Bu tür yatırımlar, yaşam alanı oluşturma hedefiyle değerlendiriliyor," dedi.

 

1+1 Daireler: Kira Getirisi ve Hızlı Çevrilebilirlik

Erkan Yılmaz ise yatırımcılara 1+1 dairelerin avantajlarından bahsederek, "Küçük metrekareli dairelerin kira getirisi ve hızlı nakite çevrilebilirlik açısından en iyi yatırım araçları olduğunu belirtti.

 

Yaz Dönemi: Konut ve Arsa Alımı İçin İdeal Zaman

Özellikle yaz mevsiminin, tayinlerin ve düğün sezonunun etkisiyle konut talebinin artacağına dikkat çeken temsilciler, bu dönemin konut ve arsa alımı için ideal bir zaman olduğunu vurguladı.Bu kapsamda, Erkan Yılmaz ve Hakan Daylan, yatırımcıları fırsatları değerlendirmeye davet etti. Temsilciler Murat Gürsoy’un sorularını şu şekilde yanıtladı:

 

 

 

 

Gayrimenkul piyasasında genel durum nasıl? İstatistikler bize neler söylüyor?

 

Erkan Yılmaz: Gayrimenkul sektörü çok dinamik bir sektör. Her ne kadar piyasada olumsuz bir hava oluşsa da Ordu'da işler yolunda. Mart ayı istatistiklerine bakacak olursak, TÜİK verilerine göre Ordu'da 819 konut satılmış. Bu rakam geçen yılın Mart ayına kıyasla biraz düşüş gösterse de, Türkiye ortalamasına baktığımızda hemen hemen aynı seviyede olduğumuzu görüyoruz. Bu konut satışlarının 689'u nakit gerçekleşmiş. İlginç olan nokta ise, bu rakamın büyük bir kısmının nakit alım olduğudur. Toplamda 347 konut sıfır, 472 konut ise ikinci el olarak satılmış.

 

Fındık sektörü, doların etkisi ve bölgeye giren sıcak para gayrimenkul piyasasını nasıl etkiliyor?

 

Erkan Yılmaz: Fındık, bölgeye giren sıcak paranın etkisiyle gayrimenkul piyasasını olumlu yönde etkiliyor. Bölgeye giren sıcak para ve fındık sektöründeki hareketlilik, ekonomik krizin etkilerini diğer bölgelere göre daha hafif hissetmemizi sağlıyor. Ayrıca, büyük şehirlerdeki yabancılaşma ve deprem korkusu gibi faktörlerin Ordu için geçerli olmaması da gayrimenkul sektörünü destekliyor.

 

Geride bıraktığımız pandemi dönemi, son yıllarda dünyada ve ülkemizde yaşanan enflasyon ortamı, ekonomik kriz konut satışlarını nasıl etkiledi?

 

Hakan Daylan: Pandemi süreciyle başlayan durgunluk ve devamındaki ekonomik kriz, konut satışlarını 2021 yılından önce olumsuz etkiledi. Ordu'daki genel satışlara baktığımızda, 2022 yılında 11.316 konut satılmışken, 2023'te bu rakam 9.712'ye düşmüş. İlk üç ayda ise 2066 konut satılmış. Türkiye genelinde ise 2022'den 2023'e %14'lük bir azalış gözlemlenmiş. Ancak, Ordu'da bu düşüş %4,5 ile Türkiye geneline kıyasla daha az. Bunun sebebi, İstanbul, Ankara ve yurt dışında birçok hemşerimizin Ordu'ya yerleşmek için talep göstermesi. İstanbul, Ankara ve yurt dışından gelen taleplerle birlikte, Ordu'nun güzel projelere ve konutlara olan ihtiyacı artmaktadır. Bu da Türkiye geneline kıyasla Ordu'daki konut talebinin daha yüksek olmasına neden olmaktadır.

 

Peki, şimdi sizinki Türkiye geneli, hatta yurt dışında da ofisleriniz var. Türkiye genelinde yaygın ağdan bahsedersek, kaç tane şube var?

 

Erkan Yılmaz: 1985 yılında kurulan bir marka olan bizim şirketimiz, yaklaşık 40 yıllık bir geçmişe sahip. Türkiye'nin hemen hemen her ilinde, yurt dışında ise Amerika ve Kıbrıs'ta temsilciliklerimiz bulunuyor. Toplamda 320'den fazla temsilciliğimiz mevcut. Ordu'da, Altınordu'da sadece bizim şubemiz var. Ancak, İstanbul, Ankara ve diğer büyükşehirlerde, yani Ordulu'nun yoğun olduğu bölgelerde çok sayıda temsilcimiz bulunuyor. Bu geniş ağımız sayesinde markamızı etkin bir şekilde temsil ettiğimize inanıyorum.

 

Konut yatırımı almak şu an karlı mı?

Hakan Daylan: Tabii ki mantıklı. Bütün müşterilerimize, eş dost çevremize şu anda dahi konut kredisiyle konut almak mantıklı. Nasıl mantıklı? Mevduat faizleri şu anda yüzde elli seviyesinde. Konut kredisi faiz oranları tabii ki, kamu bankalarımızın konut kredisi iştahı pek yok. Özel bankalarımız ise %3'lerle konut kredisi veriyor. Bu faiz oranları %36'lara kadar geliyor. Yani mevduat oranı %50 ve üzerindeyken konut kredisi faizleri %36'larda seyrediyor. Şimdi kiraların bu seviyeye geldiği bir ekonomik durumda, Ordu’da hemen hemen bir kiralık ev ortalama 3+1 artık 20 bin seviyelerinde. 20. bin liralık bir ev, yaklaşık olarak 3,5 milyon ila 4 milyon arasında satılıyor. Eğer eviniz hiç yoksa ve işiniz sizin üzerinize ev almamanıza engel değilse, BDDK'nın duyuruları gereği evin değerinin yüzde 50'si kadar kredi kullanabiliyorsunuz. Yani mevduat faizleri düşük, konut kredisi faizleri ise %3'lerde. Kiralar yüksek, ev sahibi olmak için uygun bir zaman. 3 yıl sonra evinizin taksitini ödeyerek kendi evinizi sahibi olabilirsiniz.

 

Konut yatırımı mı, ticari mülk yatırımı mı? Hangisini tavsiye edersiniz?

Erkan Yılmaz: Yatırım tercihi kişisel bir karakter meselesidir. Konut yatırımı daha düşük maliyetli ve sürekli kira geliri sağlayan bir seçenektir. Çünkü barınma ihtiyacı sürekli olduğu için konutlar genellikle kiracı bulma konusunda daha güvenlidir. Ticari mülk yatırımı için ise genellikle daha yüksek bir bütçe gereklidir ancak daha yüksek kira geliri elde edebilirsiniz. Ancak ticari yatırımlar her zaman ekonomik dönemlerden etkilenebilir. Dolayısıyla, her ikisi de farklı risk ve getiri profillerine sahiptir. Hangi tür yatırımın yapılabileceğine dair karar, kişinin tercihlerine ve finansal durumuna bağlıdır.

 

Metrekare birim satış fiyatları ne seviyelerde?.

Hakan Daylan: Konut fiyatları metrekare başına 25.000 liradan başlayıp, mahalle ve konutun büyüklüğü ile lüks seviyesine göre 45.000 liraya kadar çıkabiliyor. Ortalama olarak, bir artı bir daire için 45-50 metrekarelik bir dairenin fiyatı yaklaşık 1,5 milyon lira civarında. İki artı bir evler ise genellikle 2,3 milyon ile 2,4 milyon lira arasında değişiyor. Üç artı bir dairelerin fiyatları ise 3 milyon liradan başlayıp 8 milyon liraya kadar çıkabiliyor. Bu fiyatlar metrekareye, mahalleye ve konutun konfor seviyesine göre değişiklik gösterebiliyor. Örneğin, Karşıyaka, Cumhuriyet Mahallesi ve Durugöl gibi merkezi mahallelerde metrekare fiyatları daha yüksek olabilirken, Şirinevler ve Şahincili gibi mahallelerde daha düşük olabiliyor.

 

 

2 artı 1'ler ekonomik sebeplerle mi yoksa yeni nesil artık böyle tercih ediyor?

Hakan Daylan: Her ikisi de etkili. Türk ailelerinin büyüklüğüne bakıldığında artık ortalama hane halkı sayısının 3.2 ile 3.3 arasında olduğunu görüyoruz. Bu durumda, 3 kişilik ailelere sahip olanlar için 3 artı 1 daireler lüks bir seçenek olabilirken, 2 artı 1 daireler daha yaygın ve uygun maliyetli bir seçenek sunuyor. 2 artı 1 daireler, standart kapalı mutfaklı ve genellikle 100 metrekare brüt alana sahip olduğu için maliyet açısından da daha avantajlıdır. Enerji verimliliği, temizlik ve bakım maliyetleri gibi faktörler de düşünüldüğünde, 2 artı 1 daireler hem satışı hem kirası daha kolay olabilir. Ayrıca, bu dairelerin daha hızlı nakde çevrilebilir olması da yatırımcılar için önemli bir avantaj sağlar.

 

Konut yatırımı mı, ticari mülk yatırımı mı? Hangisini tavsiye edersiniz?

Erkan Yılmaz: Konut yatırımı, özellikle kısa ve orta vadeli yatırımlar için daha uygun olabilir. Ticari mülk yatırımı ise daha uzun vadeli ve riskli olabilir. Ancak, her iki yatırım türü de farklı risk ve getiri profillerine sahiptir, bu nedenle yatırımcının tercihlerine ve hedeflerine bağlıdır. Konut yatırımı genellikle daha istikrarlı ve düşük riskli olabilir, ancak ticari mülk yatırımı daha yüksek getiri potansiyeline sahip olabilir. Yatırımcılar, kendi risk toleranslarına ve mali durumlarına göre en uygun yatırımı seçmelidirler.

 

Yaz dönemine giriyoruz. Konut satış fiyatları artar mı? Konut almayı düşünenlere tavsiyeleriniz nelerdir?

Hakan Daylan: Yaz dönemi, tatil sezonunun başlaması ve düğün sezonunun hareketlenmesi nedeniyle konut satışlarında artış yaşanabilir. Ancak, ekonomik verilere göre konut maliyetleri ve satış fiyatları arasındaki makas giderek kapanıyor. Bu nedenle, konut almak isteyenler için yaz aylarının bir fırsat olduğunu düşünüyorum. Fiyatların çok artacağını düşünmüyorum ve bu nedenle yaz dönemi, uygun fiyatlarla konut almak için bir fırsat olabilir.

 

 

Faizler yüksek, kredi kullanabilen var mı ?

 

Erkan Yılmaz: Evet, kredi kullanabilen var. Özellikle özel bankaların bu konuda imtiyazları bulunuyor. Eşiyle beraber çalışan bir birey, ortalama bir gelirle yaklaşık olarak 1,5 milyon TL'ye kadar kredi kullanabiliyor. Bazı durumlarda satışlarımızda 1,5 milyon TL'lik kredi kullandığımız oluyor. Bu durumda aylık ödeme tutarı yaklaşık 40-50 bin TL gibi bir rakam oluyor. Bu miktar, ilk bakışta yüksek gelebilir; ancak ödeme gücü olan ve konut almak isteyenler için borçlanma avantajlı bir seçenek olabilir. Enflasyonist ortamlarda borçlanma, genellikle en iyi yatırım araçlarından biridir. Özellikle geçmişte kredi kullandığımızda, başlangıçta herkes için ağır gelebilir; ancak zamanla ödeme gücü artar ve kredinin geri ödenmesi kolaylaşır. Dolayısıyla, eğer kişi o dönemdeki şartlarda krediyi ödeyebilecek durumdaysa, konut almak için borçlanmayı düşünmeli.

 

Sizce  tüketici şuan neden ev almalı?

Hakan Daylan: Özellikle Türkiye genelinde, Ordu gibi şehirlerde son dönemde kira fiyatlarının hızla yükseldiğini görüyoruz. Geçen sene 5 bin lira olan bir kiralık daire, bu yılın başında 25 bin liraya kadar yükseldi. Bu artışlarla kira öderken, bir ev almak daha mantıklı hale geliyor. Ev alımını konut kredisiyle finanse ederek, ilk 3 yıl boyunca ödemeleri, hane gelirine göre rahatlıkla karşılanabiliyor. Özellikle de iki kişi çalışıyorsa, söz konusu kredi ödemeleriyle ilgili bir sorun yaşanmıyor. Üstelik, faizlerin düşmesi durumunda %2 anapara ödemesi yaparak, faiz yükü de azaltılabiliyor. Bu nedenle, 3. yıldan sonra ev sahibi olmanın rahatlığını hissedebiliyoruz. Ayrıca, ev alımı yatırım açısından da önemli bir adım olarak değerlendirilebilir. Özellikle 2. veya 3. evlerde yatırım yapmak, uzun vadede kazançlı bir seçenek olabilir. Bunun yanı sıra, pandemi sonrası özellikle imarlı arsalar ve küçük parselli fındık bahçeleri gibi alanlara olan talebin arttığını görüyoruz. Bu tür arsalar, yeşil alanı olan, tek katlı evlerin inşa edilebileceği ve fındık bahçelerine sahip olan alanlardır. Bu da yatırım için cazip bir fırsat sunabilir.

 

Konutumu satıp faize yatırsam mı acaba diye soranlar.Neler söylemek istersiniz?

Erkan Yılmaz: Bu soruyu son zamanlarda sıkça duyuyorum çevremde. Ancak basit bir hesap yaparak konuyu değerlendirebiliriz. Diyelim ki 3 milyonluk bir konutunuz var ve bunu satıp parayı faize yatırmayı düşünüyorsunuz. Ancak piyasada alıcının az olduğu ve fiyatların düştüğü bir dönemde olduğumuzu düşünelim. Bu durumda konutunuzu hemen satmanız gerekiyorsa, alıcı talebine bağlı olarak fiyatı da aşağı çekmeniz gerekebilir. Örneğin, 3 milyonluk bir konutu 2 milyon 400 bin liraya satmanız gerekebilir.

Eğer 2 milyon 400 bin lirayı hemen mevduata yatırırsanız, aylık getirisi 100 bin lira gibi görünebilir. Ancak bu, basit bir hesapla yapılır. Gerçekte, piyasada hızlı değişen dengeler nedeniyle, 6 ay sonra konutunuzun değeri artabilir ve 3 milyon liraya yükselirse, tekrar aynı konutu almanız zor olabilir. Bu nedenle, gayrimenkul yatırımıyla oynamak risklidir ve zaman içinde dengeler değişebilir. Alan her zaman karlıdır prensibiyle hareket etmek daha güvenlidir. Sonuç olarak, konutunuzu satıp faize yatırmak yerine gayrimenkulde kalmanız ve uzun vadeli düşünmeniz daha sağlıklı olabilir.

 

Siz konut kiralarken hangi kriterleri göz önünde bulunduruyorsunuz? Hangi mahallede ne tür konutlar talep ediliyor?

Hakan Daylan: Kiralık konut taleplerinde öncelikle şu ana kadar az sayıda kiralık konut aldık çünkü imar uygulamaları nedeniyle yeni konutlar henüz bitmedi. Ben geldiğimde kiralık ev aradım ancak bulamayıp ev satın aldım. Henüz inşaatlar tamamlanmadı ve bu yıl sonunda bu konutlara kavuşacağız. Bu dengesizlik arz talep dengesizliği yaratıyor ve kiralar yüksek seyrediyor. Örneğin, 1 artı 1 dairelerin kira fiyatları eşyasız olarak 7-8 bin lira civarında, 2 artı 1 konut kira fiyatları ise 10-15 bin lira arasında değişiyor. Bu fiyatlar mahalleye ve konutun durumuna göre değişebiliyor. Genellikle talep Karşıyaka ve Cumhuriyet Mahallesi'ne doğru yoğunlaşıyor çünkü kamu kurumları ve büyük projeler bu bölgelerde bulunuyor. Ancak Akyazı, Durugöl ve Güzelyalı gibi merkezi ve güzel mahallelerde de talep var. Ancak talebin arttığı düğün sezonu henüz başlamadığı için talep dengesi daha düşük seviyede seyrediyor.

 

 

 

Murat GÜRSOY

Teşekkürler…