Gayrimenkul ve Yatırım Danışmanı Hüseyin Ali Karaçam, yılın ilk yarısında alım fırsatlarının öne çıkacağını, ancak ikinci yarıda faiz oranlarındaki olası düşüşle birlikte fiyatların hızla yükselebileceğini belirtiyor.

Faiz oranlarının yüksek seyretmesi ve konut kredilerine erişimdeki sıkıntılar, nakit akışı daralan müteahhitleri ve yatırımcıları fiyat düşürmeye zorlayabilir. Ancak Karaçam’a göre, bu süreç geçici olup, faiz indirimleriyle birlikte konut fiyatlarının yeniden yükselişe geçmesi kaçınılmaz görünüyor. Özellikle yeni konut arzının azalması, piyasanın ikinci yarıda daha sert bir yükseliş yaşamasına neden olabilir.

Faiz Politikaları ve Konut Kredileri Belirleyici Olacak

Konut piyasasının seyrini belirleyen en kritik faktörlerden biri, Merkez Bankası’nın faiz politikaları ve konut kredilerine erişim olanakları olacak. Karaçam, faiz oranlarının mevcut seviyelerde kalmasının yatırımcıları bekle-gör politikası izlemeye ittiğini, ancak yılın ikinci yarısında faiz oranlarının düşmesiyle talebin yeniden artacağını belirtiyor. Bu çerçevede, 2025’in ilk yarısında alım yapan yatırımcıların, yılın ikinci yarısında önemli kazançlar elde etme ihtimali yüksek görünüyor.

Öte yandan, hükümetin duyurduğu “Dar Gelirliye Konut Kredisi” uygulamasının piyasaya doğrudan bir etkisi olmayacağını ifade eden Karaçam, bu kredinin yalnızca devlet destekli sosyal konut projelerini kapsayacağını ve özel inşaat sektörüne ciddi bir katkı sağlamayacağını belirtiyor. Bu nedenle, söz konusu teşviklerin genel konut fiyatlarını artıracağı yönündeki endişelerin yersiz olduğunu düşünüyor.

Gayrimenkul Yatırımında Dört Temel Dinamik

Gayrimenkul piyasasını etkileyen en önemli değişkenler enflasyon, politika faizleri, döviz kuru ve konut kredilerine erişim olarak öne çıkıyor. Karaçam, yatırımcıların bu dört faktörü birlikte değerlendirerek hareket etmeleri gerektiğini vurguluyor.

İnşaat sektörü, 250’den fazla sektörü doğrudan etkileyen ve milyonlarca kişiye istihdam sağlayan bir alan olarak, ekonomide kritik bir rol oynuyor. Ancak artan maliyetler, krediye erişimde yaşanan sıkıntılar ve yeni projelerdeki azalma nedeniyle konut arzı giderek düşüyor. Bu tablo, konut fiyatlarının 2025’in ikinci yarısında yukarı yönlü hareket etmesine neden olacak en büyük faktörlerden biri olarak değerlendiriliyor.

Kiracılar ve Mülk Sahipleri Açısından Hukuki Süreçler

Gayrimenkul piyasasının bir diğer önemli boyutu ise kiracılar ve ev sahipleri arasındaki yasal düzenlemeler. Karaçam, Türk Borçlar Kanunu’nun 343. maddesi gereğince, kira sözleşmelerinde kira bedeli dışında kiracı aleyhine sonradan değişiklik yapılamayacağını hatırlatarak, bu düzenlemenin kiracıları koruyan önemli bir yasa olduğunu belirtiyor.

Öte yandan, 5 yılını dolduran kiracılar için kira tespit davalarının açılarak, mahkemeler aracılığıyla yeni kira bedeli belirlenebileceğini ifade eden Karaçam, 5 yıldan kısa süreli kira sözleşmelerinde ise kira bedeli piyasa şartlarına göre düşük kaldığında kira uyarlama davalarının gündeme gelebileceğini söylüyor. Ayrıca, kiracıların gayrimenkule yaptıkları masrafları geri almak için “Kiralanana Yapılan Faydalı ve Zorunlu Masraflara Dair Alacak Davası” açma haklarının bulunduğunu belirtiyor.

Karaçam, mülk sahiplerinin kira davaları konusunda daha bilinçli olmaları gerektiğini vurgulayarak, kira sözleşmelerinin detaylı hazırlanmasının ve her iki tarafın da haklarını bilmesinin uzun vadede anlaşmazlıkları önleyebileceğini ifade ediyor. Karaçam’a göre, 2025 yılının ilk yarısı konut alımı için cazip fırsatlar sunarken, ikinci yarısı satış veya bekleme stratejisinin öne çıkacağı bir dönem olacak. Özellikle faizlerin düşmesi ve konut arzının azalması, fiyatların yeniden yukarı yönlü hareket etmesine yol açabilir.

Konut piyasasının geleceğini değerlendirirken yalnızca fiyat hareketlerine odaklanmanın yeterli olmadığını belirten Karaçam, yatırımcıların faiz oranları, konut kredilerinin erişilebilirliği, döviz kuru hareketleri ve enflasyonu birlikte analiz etmeleri gerektiğini vurguluyor.