Madalyonun bir yüzünde astronomik fiyatlar ve fırlayan kiralar, diğer yüzünde ise "Arz yetersiz mi, yoksa sorun başka bir yerde mi?" sorusu duruyor. Çarşıda pazarda duyulan şikayetlerin arkasındaki gerçekleri görmek için TÜİK’in yapı izin istatistiklerine ve çeyreksel verilere yakından bakmak şart.

Rakamlar Ne Söylüyor?

İnşaat sektörü kağıt üstünde hareketli ancak bir o kadar da dalgalı bir seyir izliyor. Türkiye İstatistik Kurumu'nun (TÜİK) 2026 yılı I. Çeyrek (Ocak-Mart) Yapı İzin İstatistikleri bültenine göre, yılın ilk çeyreğinde yapı ruhsatı verilen daire sayısı geçen yılın aynı dönemine kıyasla %37 oranında artarak dikkat çekici bir ivme yakalamıştı.

Ancak bu ivme yılın geneline dengeli yansımadı. TÜİK'in 2026 yılı II. Çeyrek (Nisan-Haziran) dönemi verilerine bakıldığında, ilk çeyrekteki bu coşkunun yerini yavaşlamaya bıraktığı görülüyor. İkinci çeyrekte bir önceki yılın aynı dönemine göre yapı ruhsatı verilen bina sayısı %2,0, daire sayısı %9,5 ve toplam yüzölçüm %7,4 oranında azaldı. Buna karşın, aynı dönemde yapı kullanma izin belgesi (iskân) alan daire sayısının %10,7 artması, geçmişte ruhsatı alınmış projelerin sahada tamamlanıp bitirilmeye çalışıldığını gösteriyor. Ruhsat almak başka, o çimentoyu döküp anahtarı teslime hazır hale getirmek bambaşka bir maliyet denklemi.

Arz Var da Kimin İçin Var?

Buradaki en büyük yanılgı, "konut üretiliyor" cümlesinin herkes için konut üretildiği anlamına gelmesi. Sektördeki üreticiler, yüksek arsa ve inşaat maliyetleri (demir, çimento, işçilik) nedeniyle kâr marjını koruyabilmek için ağırlıklı olarak üst gelir grubuna hitap eden lüks konut projelerine yöneliyor. Orta ve alt gelir grubunun alım gücü ile piyasaya sürülen sıfır konutların fiyatları arasında açılan makas, arzın var olduğu ama "ulaşılabilir" olmadığını net bir şekilde ortaya koyuyor. Diğer bir deyişle, lüks semtlerde konut fazlası veya çeşitliliği oluşurken, dar gelirli vatandaş için kiralık veya satılık "sosyal konut" arzı kronik bir şekilde eksik kalmaya devam ediyor.

Deprem bölgesinde TOKİ eliyle yürütülen ve yüz binlerce konutu kapsayan devasa üretim hamleleri, bölgesel bazda arz krizini frenleyen en önemli unsur. Ancak büyükşehirlerdeki nüfus dinamikleri, kentsel dönüşüm süreçlerinin yavaşlığı ve eski yapı stokunun yenilenme zorunluluğu, üretilen konutların talebi tam anlamıyla absorbe etmesini engelliyor.

Çıkış Yolu Nerede?

Konut arzını artırmak sadece yeni imara açılan arazilere beton dökmekten ibaret değil. Finansman maliyetlerinin rasyonel bir zemine oturtulması, arsa maliyetlerini düşürecek kamusal hamlelerin yapılması ve özellikle dar gelirliye yönelik sosyal konut üretiminin kesintisiz sürmesi gerekiyor. Aksi takdirde, çeyrekler arası dalgalanan ruhsat istatistikleri, sokaktaki konut krizine merhem olmaktan çok uzak kalacaktır.

Gayrimenkul sektöründe önümüzdeki dönemde dengelenme, ancak arzın lüks tüketimden çıkıp gerçekten konuta ihtiyacı olan kitlelere odaklanmasıyla mümkün olacak.