Gezmiş Holding çatısı altında başladığı iş hayatına, sektörde elde ettiği bilgi birikimiyle DELTA Premium Gayrimenkul'ü kurarak devam eden Turgut, projelerin proje aşamasından yapımına, satışından satış sonrası hizmetlere kadar geniş bir yelpazede deneyim kazanmış bir uzman.Giresun'da 800'ün üzerinde konut, okul, fabrika gibi birçok projede üst düzey yönetici olarak görev yapan Turgut, bu projelerin yüzde 60'ından fazlasının satışını başarıyla gerçekleştirmiş. Bir yıl önce DELTA Premium Gayrimenkul ve Danışmanlık firmasını kurarak Giresun ve çevre ilçelerde gayrimenkul alım-satım-kiralama hizmetleri sunan Turgut, sektördeki bilgi birikimini Giresun'daki inşaat firmalarına hizmet veriyor.DELTA Gayrimenkul olarak müşterilere sundukları arasında proje satış ofisi hizmeti de bulunan firma, bölgenin en büyük malzeme tedarikçilerinden biri olan Giresun Bereket İnşaat'ın projelerinin satış müdürlüğünü de üstlenmiş durumda. Turgut, şu anda 243 dairelik projeleri dizayn ederek maket ve lansman satış hazırlıklarına başlamış durumda. Ayrıca, Gezmiş Holding'in satış danışmanlığını da sürdürerek sektördeki etkisini genişletiyor.

DELTA Premium Gayrimenkul Danışmanı  Şenol Turgut ile gayrimenkul ve inşaat sektörünün konumunu ve geleceğini konuştuk: 

 

 

Gayrimenkul sektöründe 2023'ün genel bir değerlendirmesini yapabilir misiniz?

2023, ekonomik faktörler ve inşaat maliyetlerindeki artışlar nedeniyle konut satışlarında düşüş ve fiyat artışlarına tanıklık etti. Dar gelirli vatandaşlar için ev alma zorluğu yaşanıyor.Genel olarak, konut kredi faiz oranları %3,00 ile %4,00 arasında seyrediyor. 1 milyon TL konut kredisi kullanımında aylık ödeme, 120 ay vadede 30.889,92 TL olarak gerçekleşiyor.

 

2023 yılında konut piyasasını etkileyen faktörleri neler olarak görüyorsunuz?

Deprem, iç göç, dış göç, ekonomik sıkıntılar ve inşaat maliyetlerindeki artışlar konut satışlarını olumsuz etkiledi. Konut arzının artırılması için kentsel dönüşüm teşvik edilmeli.Kira piyasasında talep artarken, konut stokunun yetersiz olması kira fiyatlarını yükseltiyor. Giresun ve Ordu'da kiralık konut sıkıntısı yazın çift haneli rakamlara kadar düşmüş durumda.

 

Türkiye'de konut talebi ve arz dengesini nasıl değerlendiriyorsunuz?

Türkiye'de konut talebi sürekli artarken, arz talebe yetişemiyor. Konut fiyatlarında satıcıların belirleyici olduğu bir ortam oluşuyor, bu da fiyatları yukarı çekiyor.2024'te konut fiyatlarında düşüş beklemiyorum. Talep azalmasına rağmen üretimdeki kısıtlamalar devam ediyor, maliyetler artıyor. Devlet destekli projelerle orta gelir grubunu konut sahibi yapmak önemli.

 

 

Gayrimenkul  ve inşaat sektöründe karşılaşılan sorunlar nelerdir?

Sektördeki temel sorunlardan biri, yurt dışında alınan hizmetin Türkiye'de alınamaması ve mesleki deneyim şartının yeterince aranmamasıdır. Ayrıca, eğitim ve belgeleme şartlarının yetersiz olması, nitelikli danışman eksikliği, yanlış fiyatlandırma ve niteliksiz firmaların sektöre zarar vermesi gibi sorunlar bulunmaktadır.İnşaat sektörü şu anda başlıca iki sorunla karşı karşıya. İlk olarak, inşaat malzeme ve işçilik fiyatlarının yüksek oluşu ve ödeme vadelerinin kısa oluşu. Maliyetlerin sürekli artış göstermesi, konut üretim miktarında azalmalara neden oluyor. İkinci sorun ise konut kredilerinin ve inşaat firmalarının ticari krediye ulaşmaktaki zorluk ve faiz oranlarının yüksek olması. Bu durum sektördeki ticaretin ve projelerin finansmanını zorlaştırıyor.Sektörde ki  sorunların çözümü için öncelikle maliyetlerin kontrol altına alınması gerekiyor. Maliyetlerdeki sürekli artışın önüne geçmek için etkili bir fiyat politikası izlenmeli ve ödeme vadeleri uzatılmalı. Ayrıca, sektöre finansal destek sağlanması, konut kredilerinin ve ticari kredilerin erişilebilirliğinin artırılması önemli. İşçi sıkıntısını gidermek için kalifiye işçi yetiştirme programları ve sektöre çekici teşvikler uygulanmalı. Arsa maliyetlerindeki artışı kontrol altına almak için ise arsa sahipleri ile daha uzlaşmacı anlaşmalar yapılmalı. Bu adımlar, sektördeki dengesizlikleri azaltabilir ve inşaat projelerini sürdürülebilir kılabilir.

 

 

Taşınmaz Ticareti Hakkında Yönetmelikte Yetki Belgesi alma şartlarından biri olan 'stajın' kalkması için yapılan girişimleri değerlendirir misiniz?

Yönetmelikte yapılmak istenen değişiklikler, staj şartının kalkması yönünde gibi görünse de, aslında bu durum yönetmeliğe aykırı davranarak staj şartından dolayı yetki belgesi alamamış kişilerin mağdur olmasına neden olabilir. Yönetmelik, şartları yerine getirenlerin ofis açmasını amaçlamaktadır ve bu değişiklikler sektördeki profesyonelleri olumsuz etkileyebilir.

 

 

Arsa maliyetlerindeki artışın sektör üzerindeki etkileri nelerdir?

Arsa maliyetlerindeki artış, kat karşılığı arsa oranlarını yükseltmiştir. Bu durum, inşaat firmalarının arsa sahiplerine verdiği dairelerin maliyetini artırmaktadır. Artan arsa maliyetleri, konut fiyatlarını yükseltmekte ve sektördeki kar marjlarını etkilemektedir.

 

Çevre şehircilik ve iklim bakanlığının belirlediği inşaat maliyetlerindeki sık revizyonlar sektöre nasıl yansıyor?

Çevre şehircilik ve iklim bakanlığının belirlediği inşaat maliyetleri, enflasyonist ortam ve artan maliyetler nedeniyle sık revize edilmek zorunda kalıyor. Bu revizyonlar, inşaat firmalarının planlama ve bütçe yapma süreçlerini zorlaştırıyor. Özellikle fiyatların sık revize edilmesi, sektörde belirsizliğe neden olabiliyor.

 

 

YIL      RESMİ GAZETE TARİHİ        DÖNEM          "4.A. 30,50 M DEN AZ OLAN BİNALAR"     

2021     24 Mart 2021 Çarşamba                        1.         1.920,00 TL    

2022     18 Şubat 2022 Cuma                            1.         3.200,00 TL     166,67%

2022     21 Haziran 2022 Salı                            2.         4.580,00 TL     238,54%

2022     13 Eylül 2022 Salı                                3.         4.950,00 TL     257,81%

2023     11 Şubat 2023 Cumartesi                     1.         6.825,00 TL     355,47%

2023     12 Ağustos 2023 Cumartesi                  2.         10.200,00 TL    531,25%

 

 

İnşaat maliyetlerindeki artışlarla ilgili olarak, bakanlığın belirlediği maliyetlere karşı asgari ücretin durumu nedir?

İnşaat maliyetlerindeki artışlar dikkate alındığında, bakanlığın belirlediği maliyetler ile asgari ücret arasındaki dengesizlik göze çarpıyor. Şubattan ağustosa kadar %50'lik bir artışla 6.825 TL olan m2 maliyeti, 10.200 TL'ye yükselmiş durumda. 2024'te beklentilerle yeni bir artış olması durumunda, 100 m2 2+1 dairenin maliyeti 3 milyon TL'yi bulabilir. Bu durum, Karadeniz bölgesindeki engebeli arazi ve ek maliyetlerle birleştiğinde müteahhitin projeyi yaparken ve satarken zorlanmasına neden olabilir.

 

İnşaat maliyetlerindeki bu hızlı artışlar, orta ve dar gelirli vatandaşların ev sahibi olma şansını nasıl etkiliyor?

İnşaat maliyetlerindeki hızlı artışlar, özellikle orta ve dar gelirli vatandaşların ev sahibi olma şansını zorlaştırıyor. 2010'da asgari ücretle alınabilen bir evin maliyeti, günümüzde 2,5 milyon TL'nin üzerine çıkarak 220 aya denk geliyor. Kredi faizleri eklenince durum daha da içinden çıkılmaz hale geliyor. Öte yandan, bakanlığın belirlediği inşaat maliyetleri ile asgari ücret arasındaki orantısızlık da bu sorunu derinleştiriyor.

 

 

Konut kredilerindeki son durum nedir?

Genel olarak konut kredilerine baktığımızda, çevremizden sürekli duyduğumuz bir cümle var: "Keşke birkaç sene önce kredi çekip ev alsaydım." Bu cümle ilerleyen zamanlarda daha sık duyulabilir. Konut fiyatları düşmeyecek, artabilir ya da kış döneminde artışı durabilir, ancak düşmeyeceği kanaatindeyim. Bu nedenle ev sahibi olmak isteyenler, bir miktar birikimi varsa ve aylık kredi taksitlerini karşılayacak bütçeye sahipse, daha fazla beklememelerini öneririm. Kredi kullanmak istemeyenler için güçlü bir müteahhitin topraktan daire alması avantajlı olabilir.

 

Bankalardaki konut kredisi oranları ve ödeme detayları nelerdir?

Bankalardaki konut kredisi oranları genellikle %3,00 - %4,00 seviyelerinde ve senelik en düşük %36 seviyelerindedir. Örnek olarak, 1.000.000 TL konut kredisi kullanıldığında, 120 ay vade ile aylık ödeme 30.889,92 TL olup, toplam geri ödeme 3.706.790,40 TL'dir.

 

Mevduat getirisi ile konut kredisi ödemeleri arasındaki karşılaştırmada neler söyleyebilirsiniz?

1.000.000 TL'nin mevduata getirisi şu an %45-50 seviyelerindedir. Bu durumda aylık mevduat getirisi 37.208 TL'ye kadar çıkabilir. Ancak, geçen sene 1 milyonu mevduata koyan bir vatandaşın parası yaklaşık 1,5 milyon TL'ye ulaşsa da, geçen sene 1 milyona alacağı evi bugün 1,5 milyona alamıyor. Bu nedenle mevduat getirilerinin cazibesine çok kapılmamak önemlidir.

 

 

Konut piyasasında kiralık dairelerdeki sıkıntı ve kira fiyatlarındaki artışı nasıl değerlendiriyorsunuz, özellikle Giresun ve Ordu'da bu durumu nasıl görüyorsunuz?

 

Konut piyasasında, kentsel dönüşümün artırılmaması ve mevcut konut stokunun talebi karşılamaması kiralık daire sıkıntısına yol açıyor. Bu durum kira fiyatlarının sürekli artış eğiliminde olmasına sebep oluyor. Özellikle yaz aylarında kiralık konut sayısının azalması, kış döneminde kira fiyatlarının yükselmesine neden oluyor. Giresun ve Ordu'da da benzer bir durum yaşanıyor ve kiralık konut sıkıntısı önümüzdeki dönemde devam edebilir.

 

Kiralama piyasasında son dönemdeki gelişmeleri nasıl değerlendiriyorsunuz? Kiracı ve ev sahibi açısından dikkat edilmesi gereken noktalar nelerdir?

Ev sahibi kiracı haberleri son bir yılda artış gösterdi. Bu tip durumları önlemek ve mağduriyetleri en aza indirmek için kira sözleşmelerinin detaylı ve doğru bir şekilde düzenlenmesi önemlidir. Kimlik bilgileri, iletişim bilgileri, kira sözleşmesinin süresi ve depozito detayları gibi unsurlara özen gösterilmelidir. Ayrıca, tahliye taahhütnamesi gibi belgelerin düzenlenmesi ve 1 Eylül 2023 tarihinde yürürlüğe giren arabuluculuk uygulamalarının bilinmesi önemlidir. Emlakçılar olarak bu detaylara dikkat ederek, kiracı ve ev sahibini mağdur etmemek adına önlemler alıyoruz.

 

Deprem sonrasında kiralık daire talebindeki artışı nasıl değerlendiriyorsunuz?

Deprem, konut trendlerinde önemli değişikliklere neden oldu. Müstakil evler ve az katlı binalara olan talepte büyük bir artış yaşandı. Deprem bölgesinden göçler, uzaktan çalışma seçeneği sunan firmaların teşviki ile kiralık daire talebini artırdı. Özellikle Giresun ve Ordu gibi güvenli bölgeler, göç edenler için tercih edilen yerler haline geldi. Depremin etkisiyle konut yapımındaki azalma, fiyat artışlarına yol açtı.

 

2023 3. Çeyrek itibariyle Türkiye genelinde konut fiyatları ve kira artışları nasıl bir trend gösteriyor?

2023 3. Çeyrek itibariyle Türkiye genelinde konut fiyatları yıllık %109 artış gösterirken, kira fiyatları ise %136 arttı. Bu yüksek artış oranları yatırımcıların dikkatini çekerken, faiz ve deprem gibi faktörlerin etkisiyle satış adetlerinde düşüş yaşandı. Özellikle büyük şehirlerdeki konut fiyatlarındaki artış, insanları daha büyük şehirlerde yatırım yapmaya yönlendirdi.

 

Garanti kira sistemine ilişkin bilgileri paylaşabilir misiniz?

Garanti kira sistemimizle, kiralayan olarak müteahhit olarak sorumluluğu üstleniyoruz. Ev sahibi ve kiracı arasındaki tüm süreçleri yönetiyor, sözleşmeleri detaylı bir şekilde düzenliyoruz. Bu sistemde ev sahibi ve kiracı birbirleriyle muhatap olmuyor, tüm sorumluluk bizde oluyor. Bu sayede hem ev sahiplerini hem de kiracıları mağdur etmiyoruz.

 

Gayrimenkul yatırımı yapmak isteyenler için nelere dikkat etmelerini önerirsiniz?

Gayrimenkul yatırımı yaparken dikkat edilmesi gereken önemli faktörler bulunmaktadır. İlk olarak, proje üzerinden alınacaksa firma detaylı bir şekilde araştırılmalı, referans kontrolü yapılmalı ve sözleşmenin tüm maddeleri incelenmelidir. Kullanılacak malzemelerin sözleşmede belirtilmiş olması önemlidir, çünkü bazı değişiklikler sonradan mümkün olmayabilir. Ayrıca, gayrimenkulün bulunduğu bölgenin gelecekteki gelişimi, konutun değerini etkileyeceği için lokasyon da önemlidir. Yatırımcılar, %25 kira kısıtlaması nedeniyle gayrimenkul yatırımına sıcak bakmasa da, kira dönüş oranlarına dikkat ederek küçük dairelere yönelebilirler. Amortisman süresi de önemli bir faktördür; bu sürenin kısa olması, yatırımın daha hızlı geri dönmesini sağlar.

 

Yapımı devam eden veya topraktan daire alacak olanlar için önerileriniz nelerdir?

Yapımı devam eden veya topraktan daire alacak olanlar, müteahhit firma hakkında detaylı araştırma yapmalı, referansları kontrol etmeli ve sözleşme maddelerini incelemelidir. Topraktan daire alacaklarsa mutlaka yerinde görülmeli, arsa durumu incelenmelidir. Ayrıca, sözleşmelerin noterden yapılması ve gerekirse uzman bir emlakçının danışmanlığı alınması önerilir. Ön ödemeli konut satış vaadi sözleşmelerinde tüketicilere 24 aya kadar sözleşmeden dönme hakkı tanındığına dikkat edilmelidir. Sözleşmeden dönülmesi durumunda, tazminat oranları ve iade süreçleri hakkında bilgi sahibi olunmalıdır.

 

 Konut dışı gayrimenkullerin satışlarındaki artış hakkında ne düşünüyorsunuz?

Konut dışı gayrimenkul satışlarının artış göstermesi, konut piyasasındaki azalışa rağmen diğer gayrimenkul türlerindeki yükselişin devam ettiğini göstermektedir. Arsa, tarla ve ticari gayrimenkullerin satışlarındaki artış, yatırımcıların farklı sektörlere yönelmesine işaret edebilir. Bu durum, gayrimenkul yatırımı yapmayı düşünenlerin farklı alanlardaki fırsatları değerlendirmelerini teşvik edebilir.

 

Gayrimenkulü her zaman güvenli bir liman olarak görüyorsunuz. Bu konuda daha fazla bilgi verebilir misiniz?

Evet, gayrimenkulü her zaman güvenli bir liman olarak görüyorum. Çünkü gayrimenkul yatırımı, genellikle değerini koruyan ve zaman içinde artan bir yatırım türüdür. Ekonomik dalgalanmalara karşı direnç gösterir ve uzun vadeli bir bakış açısıyla sağlam bir yatırım olabilir. Ayrıca, gayrimenkulün kullanım çeşitliliği ve talep görmesi, yatırımcılara çeşitli kazanç fırsatları sunar. Ancak, doğru lokasyon, projeyi seçmek ve sözleşme detaylarına dikkat etmek, başarılı bir gayrimenkul yatırımı için önemli faktörlerdir.

 

Türkiye'de konut talebi ve arz talebi karşılayan seviyede mi?

Türkiye'de konut talebi oldukça yüksek. İç göç, dış göçler, boşanmalar, artan nüfus ve evlilikler gibi faktörlerle konut ihtiyacı sürekli devam ediyor. Ancak, mevcut satış istatistikleri, arzın talebi karşılayamadığını gösteriyor. Son yıllarda konut satışlarında düşüş yaşanmış ve Türkiye'nin senelik konut ihtiyacı, müteahhitlerin sadece yarısını karşılayabildiği 550-600 bin seviyelerine düşmüş durumda.

 

2024 yılında konut piyasası ve gayrimenkul sektörü için beklentileriniz neler?

2024 yılında konut piyasasında fiyat artışının devam etmesini bekliyorum. Pandemi döneminde başlayan yükselişin sürmesi, küresel piyasalardaki konut fiyatlarının artış trendine paralel olarak devam ediyor. Sektördeki arzın azalması ve talebin artması, fiyatların satıcılar tarafından belirlenmesine ve artmasına neden oluyor. Üretimdeki artışın beklendiğini düşünmüyorum, bu da fiyatların düşmesini zorlaştırıyor. Devlet destekli konut projeleri ve kredi kampanyalarıyla orta gelir grubunu ev sahibi yapma çabaları devam etmeli.

 

Murat Gürsoy