Coşkun Candaş -Çambaşı Yatırım A.Ş CEO’su

Karadeniz’in belki de en güzel bir kıyı şeridine sahip, muazzam güzellikte yaylaları, seyirlik doğa harikası güzellikleri, üstelik te yüksek standartlarda profesyonel bir kayak merkezini bünyesinde barındıran Ordu’yu anlatacağım sizlere.

Merkezde bulunan otel yatırımlarının neredeyse tamamının şehir oteli konseptinde olması, sahil lokasyonunda resort mantığını yansıtacak ve bu konsepte hizmet verecek tesis bulunmayışı yine yaylalarda, hem dağ hem de kayak konseptine yönelik tesis eksikliği, Ordu’yu sadece iş amaçlı seyahat eden corparate (şirket) misafirlerine ürün sunan kısır bir yelpazeye mahrum bırakıyor.

Ordu’da Turizm İl Müdürlüğü verilerine göre Ordu’da, ilçeler de dahil, toplam 1603 oda ve 3056 yatak mevcuttur. Ünye’de bulunan bir iki tane tesis dışında, sahili resort mantığı ile kullanan tesis neredeyse yok gibi. Yıkımından önce Kirazlimanı’nda bulunan Belde Hotel bu noktada büyük bir eksikliği kapatıyordu. Durugöl’de bulunan tesisler de, sahil bandında olmalarına rağmen şehir oteli konseptinde hizmet vermektedirler. Beach konseptinde sahili değerlendiremedikleri gibi, açık ve kapalı havuzları mevcut değil.

Yazın kısmen kültür gruplarıyla beslenen bölgede, şehri gezmek amacıyla gelen Arapların yanı sıra ülke ve şehir dışından gelen yerli misafir de merkezdeki şehir otellerinde konaklamaktadırlar. Ordu’yu gerçekten gezmek için gelen ve kültür gruplarının aksine daha uzun konaklama yapan, para harcayan sejour misafir dediğimiz bu grubun beklentilerine yönelik tesis ise nerdeyse yok gibidir.

Oysa ki; aileleri ile seyahat eden yerli misafirlerle, Ortadoğu pazarından gelen Arap orjinli misafirler, rahat kullanım alanlarına sahip geniş ve aile odaları olan tesisleri tercih etmekte olduğu bilinmektedir. Aynı zamanda tesislerin sahil, oyun parkı, restaurant, cafe, bar, bowling salonu, spa gibi dış ünite ve aktivitelerinden yararlanmaktadır.

Bu açıdan bakıldığında, Ordu’da sejour amaçlı seyahat hareketine dahil olan misafir portföyüne yönelik olarak tesis planlamaması yapılmamış olması büyük bir eksikliktir!

Mevcut tesisi yatırımları, standart odalar 20-24 metrekare arası olup iş seyahatlerinde konaklama yapacak şirket misafirlere yönelik planlanmış ve sadece oda ve kahvaltı hizmet vermektedirler. Mevcut tesisler a la carte restoranlarını da hak ettiği ölçüde işletememektedirler.

İmkanı olan tesislerde yapılan düğün ve benzeri organizasyonlar günü kurtarmaya yöneliktir. Maliyet odaklı operasyona yöneldiği için banket servis organizasyonlarında da ciddi sıkıntılar mevcuttur. Eğlence ve aktiviteye yönelik bir hizmet planlanmadığından Ordu’da bu anlamda resort eğilimli tesis yatırımı eksikliği ciddi anlamda hissedilmektedir.

Ordu’da yaşayan yerleşik insanlar için bile 20-24 metrekare arası odalarda hafta sonunu geçirmek uygun değildir. Kaldı ki ne yetişkinlere, ne de çocuklara yönelik herhangi bir aktivite olmaması bu anlamda şehir otellerinin hafta sonları neden atıl kaldığını çok iyi açıklayacaktır.

Şimdi bir konunun altını kalın çizgilerle çizmekte fayda var. Burası çok önemli çünkü !

İş seyahati amacıyla tesislerde konaklayan şirket çalışanları ya da pazarlamacılara “corporate misafir” diyoruz. Bu misafirler genellikle kaldıkları tesise geç giriş yapıp, ertesi gün kahvaltı yapıp tesisten ayrılırlar. Bu misafir grubu için tesislerinizin odalarının çok büyük oluşu, yaşam alanları ve outletlerinin zengin oluşu ya da büyük bir spa, onları çok da ilgilendirmiyordur. Corporate misafirler için öncelik, rahat bir yatak, kendisini tanıyan personel, güzel bir kahvaltı ve son olarak çıkış işlemlerinin çabukluğudur.

Oysa ki; şehre seyahat ve tatil amaçlı gelen sejour misafirin beklentileri daha farklıdır. Bu konuda Trabzon, yıllardır Arap misafirlere hizmet vermiş olmanın farkındalığı ile özellikle konaklama ünitelerini Arap misafirlerin beklentileri doğrultusunda oluşturmuştur. Özel villalar, süitler ve çok geniş otel odaları genellikle kalabalık seyahat eden ve birbiri ile sürekli iletişim halinde olan Arap misafirler için öncelikli tercih olmaktadır. Maalesef bu noktada da Ordu’da mevcut olan tesislerin odalarının fiziksel özellikleri Arap misafirlerin beklentileri ile uyuşmamaktadır.

Tesislerin uluslararası ve şhow mutfağı sunumu konusundaki eksiklikler, gurme diye tabir etiğimiz elit misafirlerin Ordu’dan memnun ayrılamamaları sonucunu doğurmaktadır. Buna Ordu’nun en eski eksikliklerinden servis sunumu da eklenince üst düzey organizasyonlar ve elit misafirler bu konuda daha çok gayret gösteren Samsun ve Trabzon gibi çevre illerdeki tesislere kaymaktadır.

Genel olarak konaklama işletmelerini sınıflandırmak gerekir ise;

• a-Resort Oteller ( Gloria Golf-Maxx Royal Belek)
• b-Şehir Otelleri ( Ritz Carlton -Four Seasons İstanbul)
• c-Butik Oteller ( Les Ottomans İstanbul- Sacred House Kapadokya)
• d-Clup ve Tatil köyleri ( Robinson Club- Club Martı Myra Kemer)

Yukarıda a ve b şıkında yer alan otelleri kongre merkezleri ve toplantı salonlarının kapasitesine ya da spa ünitesinin olup olmamasına göre kongre oteli ya da spa oteli diye de ayrıca sınıflandırabiliriz.

Antalya-Marmaris-Bodrum da genellikle her şey dahil konsepti ile çalışan büyük resort tesisler ve tatil köyleri bulunmaktadır. Kaş-Kalkan-Çeşme-Ayvalık Kuzey Ege ile Kapadokya, Efes ( Şirince), Karadeniz yaylalarında doğal, tarihi ve kültürel doku ağırlıklı butik konseptte tesisler mevcuttur. İstanbul-Ankara-İzmir ve diğer kentlerde oda kahvaltı çalışan şehir otelleri mevcuttur. Kaplıca ve termal bölgelerinde termal resort otelleri ve kayak turizmine yönelik olarak da kayak dağ otelleri olarak da ayrı bir sınıflandırma yapabiliriz.

Ordu’da şirket misafirlerinin ödediği günlük oda kahvaltı fiyatı 3 ve 4 yıldızlı tesislerde 100-130 lira 5 yıldızlı tesislerde ise 160-180 lira arasındadır.

Oysa ki; standart bir Arap misafirin yaz dönemi en düşük konaklaması minimum iki kişi 100 USD ( 560 lira) en yüksek nitelikli odalarda 3 bin lira civarı olarak gerçekleşmektedir.

Kayak tesislerinde kış dönemi tam pansiyon oda fiyatları en düşük kişi başı 350 liradan başlamakta olup, bin liraya kadar çıkmaktadır. Özel villa ve nitelikli odaları olan tesisler gecelik 10 bin -15 bin lira (standart oda ünite fiyatı) gibi rakamlara satış yapmaktadır.

Ordu maalesef, İstanbul, Ankara gibi sürekli iş seyahatleri olan hareketli bir metropol olmadığından, şirket misafiri gelirlerinden de yeterince pay alamamaktadır. Durum böyle olmasına karşın yapılan yeni yatırım planlamalarında halen corporate misafir ağırlıklı city konseptli şehir otelleri olduğu görülmektedir. Oysa, Ordu’da en büyük ihtiyaç resort hizmet verecek olan tesis eksikliğidir…

Bu noktada, özellikle Soya fabrikasının bulunduğu alan, Melet Çayı civarı ve Turna suyu mevki ile Perşembe, resort sahil otelleri projeleri ile değerlendirilebilir. Çambaşı ve Aybastı Yaylaları, dağ ve kayak otelleri projeleri ile turizme ivedi kazandırılmalıdır.

Yatırımcıların yatırım kararı vermeden önce, yatırımlarının fizibilite etüdünü ve karlılık analizlerini profesyonel otel işletme danışmanından inceletip yatırım kararlarını öyle almalarını tavsiye ediyorum.

Yoksa şehir merkezinde mevcut yatak arzına, aynı özelliklere sahip yeni yatak kapasitesi artırmak ve misafir talebinin aksine yatırım yapmak, hem şehre hem de yatırımcıya kaynak israfı olarak yansıyacaktır.

Misafirlerin beklentilerine kulak verip bu doğrultuda yatırım yapmak, Ordu Turizmine ve şehre katma değer sağlamakla kalmayıp, yatırımcısına da prestij ve karlılık olarak geri dönecektir.