Türkiye’de ikinci el konut piyasasında fiyat ile alıcı beklentisi arasındaki makas açılıyor. Ev sahiplerinin yüksek fiyat talepleri nedeniyle satış süreçleri uzarken, eski dairelerin bazı bölgelerde sıfır konutlarla yarışması ikinci el piyasasının rekabet gücünü zayıflatıyor. Türkiye İstatistik Kurumu (TÜİK) verilerine göre, Eylül 2026’da ilk el konut satışları yıllık bazda yüzde 3,9 artarak 51 bin 519’a yükseldi. İkinci el konut satışları ise yüzde 15,3 düşüşle 90 bin 871’e geriledi.

İlan fiyatları satışları kilitliyor

Piyasadaki durgunluğun önemli nedenlerinden biri, ev sahiplerinin fiyat belirlerken gerçekleşen satış bedelleri yerine emlak sitelerindeki ilanları referans alması. İlan fiyatlarının gerçek satış değerlerini yansıtmaması, alıcı ve satıcı arasındaki beklenti farkını büyütüyor. BETAM verilerine göre satılık konut ilanlarının kapanma yaşı eylül ayında 57,6 güne yükselirken, konut talep endeksi aylık yüzde 6,4 geriledi. Yüksek fiyatla ilana çıkarılan evler uzun süre alıcı bulamazken, satış yapmak isteyen mülk sahipleri zamanla indirim yapmak zorunda kalıyor.

Eski konutun gizli maliyeti alıcıyı kaçırıyor

İkinci el konutlarda satış fiyatına eklenen bakım ve yenileme giderleri de alıcıların kararını etkiliyor. Elektrik ve su tesisatı, çatı, asansör, yalıtım, mutfak ve banyo tadilatları toplam maliyeti artırabiliyor. Deprem güvenliği ve binanın yaşıyla ilgili soru işaretleri de eski dairelerin tercih edilmesini zorlaştırıyor. Buna karşılık yeni projelerde sunulan ödeme kolaylıkları, garanti ve daha düşük bakım ihtiyacı sıfır konutları öne çıkarıyor. Aynı bütçeyle daha yeni bir daireye sahip olma imkânı, alıcıların tercihini değiştirebiliyor.

Konut yatırımında kira getirisi de sorgulanıyor

Konut fiyatlarının yükselmesine rağmen kira gelirlerinin aynı oranda artmaması, yatırımın geri dönüş süresini uzatıyor. Özellikle yüksek fiyatlı ve eski dairelerde kira çarpanının yatırımcı açısından cazibesini kaybetmesi, talebi sınırlayan unsurlar arasında yer alıyor. Gayrimenkul sektöründe değerlendirmeler, ikinci el konut piyasasında gerçekçi fiyatlandırmanın önem kazandığına işaret ediyor. İlan fiyatı yerine gerçekleşen satış bedellerinin esas alınması, hem alıcı hem de satıcı açısından piyasanın yeniden dengelenmesinde belirleyici görülüyor.