Konut ve ticari yatırım taleplerinin arttığını belirten Gündüz, altyapı eksikliği ve sanayi alanlarının yetersizliğinin yatırımcı çekmeyi zorlaştırdığını vurguladı. “Kurumsal şirketlerin artması ve finansmana erişimin kolaylaşması sektörü büyütecek. Ordu’da depo ve sanayi alanlarının artırılması gerekiyor. Planlı şehirleşme ve kentsel dönüşüm sürecinin hızlandırılması, yatırımcılar için cazip bir ortam yaratacaktır” dedi. Gündüz, Murat Gürsoy’un sorularını şu şekilde cevapladı:

Ticari gayrimenkul sektörü günümüzde nasıl bir seyir izliyor?

Semih Gündüz: Ticari gayrimenkul sektörü, artan inşaat maliyetleri, finansman zorlukları ve arz-talep dengesizliği gibi çeşitli dinamiklerden etkileniyor. Ancak, özellikle ticari mülk yatırımları uzun vadede düzenli gelir sağladığı için hâlâ cazip fırsatlar sunuyor.

Ordu’da en çok talep gören bölgeler hangileri?

Semih Gündüz: Cumhuriyet Mahallesi, şehir hastanesi ve üniversiteye yakınlığı sebebiyle en popüler bölge. Ancak, arsa stoğu azalıyor. Daha uzun vadeli düşünen yatırımcılar için Akçatepe ve Turnasuyu bölgeleri daha avantajlı olabilir. Ticari gayrimenkul açısından Adliye Bölgesi ve yeni iş merkezi projeleri olan lokasyonlar değerlendirilebilir.

Kentsel dönüşüm konusunda Ordu’da hangi adımlar atılıyor?

Semih Gündüz: Ordu’da kentsel dönüşüm tam anlamıyla başlamış değil. Fidangör ve Durugöl bölgelerinde eski yapıların dönüşümü başladı ancak sürecin hızlandırılması gerekiyor. Özellikle eski ofis binaları ve 50-60 yıllık yapılar yüksek risk taşıyor.

Yüksek faiz oranları nedeniyle konut alımı zorlaştı. Ev almak isteyenlere öneriniz nedir?

Semih Gündüz: Finansmana erişim zorlaşsa da gayrimenkul yatırımına başlamanın bir yolu her zaman vardır. Önerilerim:

               •             Birkaç kişi ortak yatırım yapabilir.

               •             Daha küçük bir konut alıp, yıllar içinde mülkü büyütme stratejisi izlenebilir.

               •             Alternatif bölgelerde daha uygun fiyatlı konutlar değerlendirilebilir.

 

1 milyon TL bütçesi olan ancak almak istediği ev 3 milyon TL olan bir yatırımcı ne yapmalı?

Semih Gündüz:

               •             Banka kredisi kullanabilir.

               •             Daha küçük ve uygun fiyatlı bir mülk alarak zamanla büyütebilir.

               •             Bir ortakla yatırım yaparak maliyetleri paylaşabilir.

               •             Fiyat artışı öncesi erken alım yaparak değer kazanmasını bekleyebilir.

İnşaat maliyetleri sürekli artıyor. Yatırım için doğru zaman mı?

Semih Gündüz: Evet, çünkü maliyetler düşmeyecek, aksine artmaya devam edecek. Bugün yatırım yapan, yarının fiyat artışlarından etkilenmeden kazanç elde edecek.

Gayrimenkul yatırımı yapmayı düşünenlere ne önerirsiniz?

Semih Gündüz: Gayrimenkul uzun vadeli bir yatırım aracıdır ve her zaman kazandırır. Ancak, doğru bölge seçimi, piyasa analizi ve finansal hesaplamalar yapmadan hareket edilmemeli. Fırsatları kaçırmamak için doğru zamanda alım yapmak büyük önem taşıyor.

Gayrimenkul yatırım ortaklığı (GYO) nedir ve avantajları nelerdir?

Semih Gündüz: Gayrimenkul yatırım ortaklığı (GYO), inşaat sektörünün kurumsallaşmasından doğan ve genellikle halka açık olan şirketlerdir. GYO’lar doğrudan inşaat yapmaz, projeleri yaptırır ve yatırımcılara düzenli kira geliri sağlama amacı güder.Örneğin, 10 tane dükkanınız varsa ve bunları GYO bünyesine alıp halka açarsanız, yatırımcılar bu şirketin hisselerini satın alabilir. Bu yatırımcılar, her ay elde edilen kira gelirlerinden pay alır.GYO’nun en büyük avantajı, büyük bir gayrimenkul yatırımı yapmadan sektörden kazanç sağlama fırsatı sunmasıdır. 2 milyon TL’lik bir daire almak yerine, 500 bin TL’lik bir yatırım ile aynı getiriyi elde etmek mümkün olabilir.

Gayrimenkul yatırım ortaklığının türleri nelerdir?

Semih Gündüz: GYO’lar üç temel başlıkta incelenebilir:İnşaat amaçlı GYO’lar: Büyük konut ve ticari projeleri hayata geçiren şirketler.Yatırım amaçlı GYO’lar: Halihazırda tamamlanmış ve gelir sağlayan gayrimenkulleri yöneten şirketler.Proje bazlı GYO’lar: Belirli bir projeye özel kurulan ve tamamlandıktan sonra tasfiye edilen şirketler.Bazı GYO’lar 5 yıllık bir sürede yatırımcılarına gelir sağladıktan sonra kapanabilir. Bazıları ise uzun vadeli yatırım aracı olarak sürekli faaliyet gösterir.

GYO’ların işleyişi nasıl olur?

Semih Gündüz: GYO’lar, hissedarlarına düzenli gelir akışı sağlayan bir yatırım modelidir. İşleyiş şu şekildedir:Kira Gelirleri: GYO bünyesindeki gayrimenkullerden elde edilen kira gelirleri yatırımcılara dağıtılır.Değer Artışı: GYO’ya ait mülklerin değeri zaman içinde arttıkça hisseler de değer kazanır.Hisse Alım Satımı: GYO hisseleri, hisse senedi gibi alınıp satılabilir.Vergi Avantajları: GYO’lar %25’lik gelir vergisi ve kurumlar vergisinden muaftır.En büyük avantajlardan biri, gayrimenkulü satmaya çalışmadan bankacılık uygulamaları üzerinden anında hisse satışı yapılabilmesidir. Bu likidite avantajı, diğer gayrimenkul yatırımlarında bulunmaz.

GYO hisseleri nereden alınır?

Semih Gündüz: GYO hisseleri, Borsa İstanbul üzerinden yatırım bankaları ve aracı kurumlar aracılığıyla satın alınabilir. Bankacılık uygulamalarından hisse senedi alım ekranına girerek yatırım yapmak mümkündür.

GYO yatırımlarının riskleri var mı?

Semih Gündüz: GYO’lar da diğer yatırım araçları gibi bazı riskler içerir:Enflasyon ve döviz dalgalanmaları: Gayrimenkul değerleri ve kira getirileri ekonomik koşullardan etkilenebilir.Piyasa dalgalanmaları: Hisse fiyatları arz ve talebe göre değişebilir.Şirket performansı: GYO’nun doğru projeleri seçmesi ve yönetmesi önemlidir.Ancak, GYO’lar SPK ve bağımsız denetim kuruluşları tarafından sürekli kontrol edildiği için bireysel gayrimenkul yatırımlarına göre daha güvenlidir.

GYO’lar neden başarısız olmaz?

Semih Gündüz: Türkiye’de bugüne kadar başarısız olan bir GYO olmadı. Bunun temel sebebi:Şirketlerin halka açık olması nedeniyle şeffaf ve sıkı denetim altında olmaları.Her yatırımın en az üç farklı bağımsız değerleme şirketi tarafından kontrol edilmesi.Gayrimenkul alım ve satım kararlarının yönetim kurulu tarafından alınması.Eğer bir GYO, diğerleri %50’nin üzerinde kâr ederken zarar ediyorsa, yatırımcılara bunun nedenini açıklamak zorundadır.

GYO yatırımında en büyük kazanç unsurları neler?

Semih Gündüz: Kira gelirlerinden düzenli pasif kazanç elde edebilirsiniz.Gayrimenkul değerlenmesiyle hisse fiyatlarında artış yaşanır.Vergi avantajları sayesinde ekstra maliyetlerle karşılaşmazsınız.Her an hisse satışı yaparak nakde çevirme imkânınız olur.

GYO’lar kimlere hitap eder?

Semih Gündüz: Gayrimenkule yatırım yapmayı isteyen ancak büyük bütçesi olmayan bireysel yatırımcılara hitap eder. Küçük miktarlarla yatırım yaparak birikimlerinizi değerlendirebilir ve gayrimenkul sektöründen pay alabilirsiniz.

GYO’lar yatırımcıları nasıl koruyor?

Semih Gündüz: GYO’lar SPK denetimine tabi olduğu için yatırımcıları koruyan yasal mekanizmalara sahiptir. Ayrıca, her gayrimenkul yatırımı bağımsız değerleme raporlarıyla belirlenen piyasa koşullarına göre şekillenir.

Karadeniz Bölgesi’nde halka açık GYO var mı?

Semih Gündüz: Şu an için Trabzon, Ordu, Giresun, Rize ve Artvin’de halka açık bir GYO bulunmuyor. Bu, bölgeye gelen yabancı yatırımcılar açısından büyük bir dezavantaj oluşturuyor.Büyük yatırımcılar, kurumsal şirketlerin olup olmadığını ve halka açık hisse senetlerinin oranlarını dikkate alıyor. Karadeniz Bölgesi’nin finansal açıdan daha cazip hale gelmesi için kurumsal GYO şirketlerinin kurulması şart. Bu durum, bölge için hem finansal hem de yatırım açısından büyük bir kayıp. Yabancı yatırımcılar bir bölgeye yatırım yapmadan önce ilk olarak kurumsal şirketlerin varlığını ve halka açıklık oranını sorguluyor.Eğer bir şirket %49’unu halka açtıysa yatırımcılar için daha güvenilir bir alan oluşuyor. Ancak Karadeniz’de kurumsal ve halka açık şirketlerin olmaması, bölgeye yabancı yatırımcı çekme konusunda ciddi bir dezavantaj yaratıyor.

GYO yatırımı yapmak isteyenlere önerileriniz nelerdir?

Semih Gündüz:Halka açık ve güçlü bilanço verilerine sahip GYO’ları tercih edin.Kısa vadeli kazanç için değil, uzun vadeli yatırım aracı olarak değerlendirin.Portföy çeşitliliği sunan GYO’lara yönelin.Hisse senedi alırken piyasa koşullarını ve şirketin finansal durumunu analiz edin.GYO yatırımı, küçük bütçelerle büyük projelerde pay sahibi olmanın en etkili yollarından biridir. Borsa İstanbul’da işlem gören GYO hisseleri, doğru analizle büyük kazançlar sunabilir.

Ordu’da Konut ve Ticari Yatırımlarda En Çok Talep Nerelere Geliyor?

Semih Gündüz: Ordu’da konut yatırımları açısından en fazla talep gören bölge Cumhuriyet Mahallesi.Şehir hastanesinin bu bölgeye taşınması ve üniversitenin yakınlığı nedeniyle buradaki gelişim sürecek.Ancak arsa stoğu giderek azalıyor, bu yüzden yeni yatırım yapmak isteyenler için Akçatepe ve Turunasuyu bölgeleri daha mantıklı hale geliyor.Ticari yatırımlarda ise Adliye bölgesi ticari projeler açısından dikkat çekiyor.Ofis projeleri ve arsa yatırımları ticari gayrimenkulde öne çıkıyor.Büyük ticari yatırım yapacak kişilerin şirket kurarak gayrimenkul yatırım ortaklığı (GYO) oluşturması önemli.Vergi avantajları açısından bir yatırım şirketi kurarak ticari gayrimenkul yatırımı yapmak, bireysel yatırımlardan daha fazla kazanç sağlayabilir.

Ordu’da arz ve talep dengesi nasıl?

Semih Gündüz: Büyük şehirlerde arz fazlası var, ancak Ordu’da tam tersi bir durum söz konusu: arz yetersizliği yaşanıyor.Lüks projeler fazla, ancak uygun fiyatlı konut ihtiyacı karşılanamıyor.Türkiye’nin en büyük konut ihtiyacı 2+1 dairelerde. Uygun fiyatlı 2+1 konut üretilirse, satış sıkıntısı yaşanmaz.

Yüksek kredi faiz oranları konut alıcılarını nasıl etkiliyor?

Semih Gündüz: Eskiden ev veya araba almak isteyen biri, bankadan %90 kredi alabiliyordu. Şimdi ise bankalar yalnızca %10’unu finanse ediyor.Faiz oranlarının yüksek olması, konut alıcılarının ve inşaat firmalarının finansmana erişimini zorlaştırıyor.Yeni projeler başlatılamıyor, mevcut projelerin tamamlanması ise risk altında.

Ev almak isteyenler nasıl bir yol izlemeli?

Semih Gündüz: Konut almak isteyenler için en iyi yöntem birkaç kişinin bir araya gelip ortaklaşa yatırım yapması.Örneğin, tek başına 1+1 alamayan biri, bir arkadaşıyla ortak yatırım yapabilir.İlk adımda bir 1+1 alıp, sonra bunu satarak 2+1’e geçebilirler.Finansal açıdan para hesapta bekledikçe konut fiyatlarının gerisinde kalıyor. Bu nedenle, yatırımı ertelemek yerine, düşük bütçelerle bile olsa piyasaya giriş yapmak avantaj sağlar.

İnşaat maliyetleri ve konut fiyatları düşer mi?

Semih Gündüz: Maliyetlerin düşmesini beklemiyoruz, tam aksine daha da artacağını düşünüyoruz.Döviz kurlarındaki artış ve enerji fiyatlarındaki yükselmeler inşaat maliyetlerini sürekli artırıyor.İnşaat firmalarının kâr marjları düştüğü için projeler finansal olarak sürdürülebilir olmaktan çıkıyor.Bu yüzden “Fırsat varken almak daha avantajlı” diyebiliriz.

1 Milyon TL Param Var Ama Alacağım Ev 3 Milyon TL. Ne Yapmalıyım?

Semih Gündüz: Şu an 3 milyon TL’lik bir evi alabilmek için kredi bulmak oldukça zor.Bunun yerine:Bir arkadaşınızla ortak bir 1+1 alıp, zamanla daha büyük bir yatırıma geçebilirsiniz.Gayrimenkul yatırım fonlarına veya GYO’lara yatırım yaparak kazanç sağlayabilirsiniz.Paranızı enflasyona karşı korumak için ticari gayrimenkullere veya uygun fiyatlı konut projelerine yönlendirebilirsiniz.Bu süreçte gayrimenkul yatırım fonlarını takip etmek ve kazanç getirecek projelere yönelmek akıllıca olacaktır.

Türkiye’nin gayrimenkul sektörü planlı şehirleşme, maliyet kontrolü ve finansmana erişimin kolaylaşması gibi konularla nasıl bir dönüşüm sürecine girebilir?

Semih Gündüz: Kesinlikle bu üç temel faktör sektördeki sorunların çözülmesi için kritik.

Şöyle düşünelim: Banka olduğunuzu varsayın. Bir kredi vereceğinizde, kurumsal yapısı olan, denetlenen bir şirkete mi yoksa bireysel müteahhitlere mi kredi vermeyi tercih edersiniz?

Şu anda herkes konut kredilerinin yüksek faiz oranlarından bahsediyor, ancak müteahhitlerin ticari kredilere erişimi daha büyük bir sorun.Müteahhitlerin finansmana ulaşması zor olduğu için inşaat maliyetleri artıyor ve bu da konut fiyatlarını doğrudan yukarı çekiyor.Eğer kurumsal gayrimenkul şirketlerimiz olsa, bu şirketler uzun vadeli banka anlaşmaları yaparak daha uygun finansman sağlayabilir.Aynı zamanda bu şirketler, müşterilerine de uygun vade seçenekleri sunarak sektörü daha erişilebilir hale getirebilir.

Ordu, Giresun, Trabzon ve Samsun gibi Karadeniz şehirlerinde gayrimenkul satışları nasıl bir seyir izliyor?

Semih Gündüz: Satışlar fena değil, ancak konut sahipliği oranlarında büyük bir değişim var.2013’te Türkiye’de konutların %70’ine yakınında mal sahipleri oturuyordu.Bugün ise bu oran %50’lere kadar düştü.Artık konutları son tüketiciden çok, yatırımcılar satın alıyor.Bu durum kira fiyatlarını doğrudan etkiliyor çünkü yatırımcılar yatırımlarından belirli bir getiri bekliyor. Kiralar yükselmeye devam edecek gibi görünüyor.

Gayrimenkul sektöründe finansmana erişimi kolaylaştırmak için neler yapılmalı?

Semih Gündüz: Kurumsal şirketlerin sayısının artması büyük bir fark yaratabilir.Fonlarımızı artırmalıyız, kurumsal gayrimenkul yatırım ortaklıkları (GYO) kurmalıyız.Şirketlerin halka açılması teşvik edilmeli, çünkü şu an finansmana erişimin en basit yollarından biri halka arz yoluyla kaynak sağlamak.Yabancı yatırımcılar bir bölgeye yatırım yapmadan önce ilk olarak kurumsal şirketlerin varlığını, halka açıklık oranlarını ve finansal denetim süreçlerini inceliyor.Biz sürekli “Yatırımcılar neden Türkiye’ye gelmiyor?” diye soruyoruz. Ancak kendimize şu soruyu da sormalıyız: Yatırımcıların gelmesi için yeterli altyapıyı sağladık mı?Karadeniz, stratejik konumu nedeniyle yatırım için büyük bir potansiyele sahip. Ancak yeterli kurumsal yapılar oluşturulmadıkça bu potansiyeli değerlendiremiyoruz.

Rusya-Ukrayna Savaşı Sonrası Bölgeye Yatırım Talebi Artacak mı?

Semih Gündüz: Kesinlikle. Rusya-Ukrayna Savaşı’nın ardından Karadeniz Bölgesi’ne büyük bir yatırım talebi gelmesi bekleniyor.

Ancak içeride mevcut yatırımcıların kapasitesini artırması ve yeni yatırım alanları oluşturulması gerekiyor.Örneğin, Ordu’da depo ihtiyacı çok büyük bir sorun.Bölgede üretim yapmak isteyenler için kiralanacak uygun alanlar yok.Sanayi bölgeleri ve OSB’lerde yatırımcılar için uygun alanlar yaratılmalı.

Şehir büyüyor, ancak yeni yatırım alanları açılmıyor. Bu konuda ne yapılmalı?

Semih Gündüz: Karaağaç OSB gibi yatırım bölgeleri hızla devreye alınmalı.Turizm sektörü şehrin geleceğinde önemli bir rol oynayacak.İklim değişikliği nedeniyle Akdeniz ikliminin Karadeniz’e kayacağı öngörülüyor, bu da bölgedeki kıyı alanlarının değer kazanmasını sağlayacak.Özellikle Sivaslı yatırımcılar, Karadeniz’de gayrimenkul alarak denize ulaşım avantajını değerlendirmeye başladı.Ancak şehrin büyümesine paralel olarak yeni yatırım alanlarının ve planlı şehirleşmenin hayata geçirilmesi gerekiyor.

Bölgedeki altyapı yatırımları yatırımcı çekmek için yeterli mi?

Semih Gündüz: Ordu, son yıllarda büyük altyapı yatırımları aldı.Karadeniz-Akdeniz Yolu yapıldı.Tüneller açıldı.Ordu-Giresun Havalimanı hizmete girdi.Eskiden yatırımcılara “Havalimanınız var mı?” diye sorulduğunda, “Yapılması düşünülüyor” cevabı veriliyordu. Ancak bugün havalimanı var, tüneller açıldı ve ulaşım altyapısı iyileştirildi.Ancak bu yatırımcı çekmek için yeterli değil.Yatırımcıya somut projeler sunulmalı.Şehirde planlı büyüme sağlanmalı.Sanayi ve ticari alanlar artırılmalı.

Şehir nasıl bir dönüşüm sürecinden geçmeli?

Semih Gündüz: Yatırımcılar için elverişli ortam oluşturulmalı ve planlı projeler devreye alınmalı.Kentsel dönüşüm süreci hızlandırılmalı.Her bütçeye uygun konut projeleri üretilmeli.Depo, lojistik merkezleri ve sanayi bölgeleri gibi alanlar oluşturulmalı.Bölgenin büyümesi kontrolsüz değil, planlı bir şekilde ilerlemeli. Yatırımcılar için cazip ortamlar sağlanmazsa, şehir büyüse bile ekonomik olarak yeterli gelişim sağlanamaz.