Döngü demek belli bir düzen içinde olayların tekrarlaması anlamına gelmektedir. Örnek verecek olursak konutta talebin artmasıyla yükselen fiyatlar döngünün genişleme döneminin göstergesi olurken, talebin azalmasıyla düşen fiyatlar ve ortaya çıkan boşluklar döngünün düşüş döneminin göstergesi olmaktadır. Üretilen gayrimenkullerin satılamaması ve de boş alan miktarının artması gayrimenkul sektörü açısından gerileme döneminin göstergeleri olmaktadır.

Gayrimenkulde döngülerin süresi kısa veya uzun olabilir. Kısa vadeli döngüler 3-5 yıl arası, uzun vadeli döngüler ise 10-15 yıl kadar devam edebilmektedir. Döngüler savaşlara, ekonomik krizlere ve politik ortama göre şekillenebilmektedir.

Gayrimenkul yatırımcıları bir mülkü ne zaman satıp ne zaman elde tutmaları gerektiğini, ne zaman kısa vadeli ne zaman da uzun vadeli kira kontratı yapmaları gerektiğini bilmek isterler.

Ne zaman masrafları azaltmaları gerektiğini ne zaman da tamirat ve tadilat işlemlerini halletmeleri bilmek isterler.

Bu tarz sorulara doğru cevapları verebilmek için gayrimenkul döngüsünde nerede olduğunu bilmek elzemdir.

Gayrimenkul döngüsü genel ekonomik döngüden çoğunlukla bağımsız hareket edebilme özelliğine sahip değildir. Sonuçta gayrimenkul genel ekonominin bir bölümünü oluşturmaktadır. Ekonomide  ki gelişmeler doğrudan gayrimenkulü de etkilemektedir. Bu bağlamda ekonomik döngüyle gayrimenkul döngüsünü birlikte ele almak gerekir.

Ekonomik döngülerin seyirlerine ilişkin öncü göstergeler vardır ve bu göstergelerden faydalanılır. Örneğin ekonomik döngünün nasıl şekilleneceğine ilişkin tüketici güven endeksi, fabrika siparişleri, istihdam  sayısı, üretim miktarı gibi ekonomik göstergeler fikir verir.

Gayrimenkul döngüsünün safhaları da çeşitli göstergeler ile izlenebilir. Örneğin konut satışları, konut kredisi hacmi, konut kredi faiz oranları, inşaat izinleri, ruhsat sayısı, imara açılan yeni alanların büyüklükleri, uygulamaya başlanılan konut projesi sayısı, boş alan büyüklüğü, bireysel tasarruf düzeyi gibi göstergeler döngünün hangi safhasında olduğu konusunda bilgi verir.

Gayrimenkul döngüsünün safhaları

Gayrimenkul döngüsünün safhalarını ekonomik döngünün safhalarından ayrıştırmak mümkün olmamakla birlikte, bu iki döngüyü biri birisinin aynısı olarak görmemek de gerekir. Geniş anlamda ekonomik döngü, dar anlamda ise iş döngüsü  dört safhada incelenebilir. Bunlar; durgunluk dönemi, kriz dönemi, iyileşme dönemi ve büyüme dönemidir.

Büyüme dönemi

Artan talep inşaat şirketlerinin daha fazla üretim yapmasını gerektirir. İşletme maliyetlerinde belli bir oranda artış olurken satış fiyatları daha çok artar. Bir çok müteahhit maksimum kapasitede üretim yapar. Taleplerin artması müteahhitleri yeni yatırımlara yönlendirir. Öz kaynağı  yeterli olmayan müteahhitler tekrar bankaların müşterisi olmaya başlar. Bankalarda kredi kullandırma konusunda reel sektöre cömert davranmaya başlar. Bu cömertlik kredi limitlerinden, vadeden, faiz oranlarından veya talep edilen teminat miktarlarından belli olur.

Büyüme dönemleri kendilerini besleme eğilimindedir. İşletmeler büyüdükçe istihdam düzeyleri de artar. İşlerin büyümesi yeni ofislerin üretim yapılacak binaların veya perakende hizmeti verilen binaların yapılmasını hızlandırır. Ücretlerin yükselmesi çalışanların lüks eşya edinmesine ve de konut satın almasına neden olur.

Genişleme dönemi diğer bir ifadeyle aşırı yapılaşma dönemidir. Bu dönemin en belirgin özelliği konut ve işyerlerine aşırı taleptir. Konut alımını erteleyen tüketici için artık piyasa koşulları konut edinmek için elverişlidir. tüketiciler tasarruflarına ek olarak cazip oranlarla borçlanabilmektedirler. Ekonomik aktivitenin artışı ticari gayrimenkule olan talebi de artırır. Bu dönemde inşaatı biten konutların hızla satıldığı gözlemlenir. Doluluk oranlarında azalma gözlemlenir. Doluluk oranlarının artması güçlenen piyasanın habercisidir.

Döngü boyunca kira faiz ve ücretler diğer fiyatların hızlı değişimi gibi hızlı gerçekleşmez. Çünkü kiralar, faiz ve ücretler belli bir dönem için yapılan kontratlarla sabitlenmiştir. Bu kontratlar fiyat artışını kontrol etmektedir. Bu durum karların düşmesine kayıpların oluşmasına neden olur bu da kesinlikle durgunluğa yol açar. Bu yeni dönemin habercisidir.

Durgunluk dönemi

Üretim kapasitesi tüm ülkeler tarafından korunmak istenen bir hedeftir. Üretimin by denli önemli olmasının nedeni üretim süreçlerine katılan tüm birimlerin bu süreçten pay almalarıdır. Üretim sürecinde işçi ücretini devlet vergisini işletmelerde karını almaktadır. Üretim sürecinin devamlılığı ekonomik birimlerin gelirlerinin de kaynağını oluşturmaktadır. Örneğin üretimde görev alan birey kazancını diğer sektörlerde üretim yapan işletmelerden mal hizmet alarak kullanacaktır. Fakat bu süreç bireyin tatmin olmasıyla duraksayacak hatta sona erecektir. Artık üretimden elde edilen gelir başka piyasalarda kullanılmaya başlayacaktır. Bu durum mal ve hizmet üreten işletmeler açısından talebin dolayısıyla da satış gelirlerinin azalmasına neden olacaktır. Bu yavaşlama ekonomik durgunluk işaretidir.

Tüketici harcamalarının azalması üretici firmaları bazı düzenlemeler yapmaya zorlar. Stok seviyelerinde düzenlemeler, stokları azaltıp talebe göre üretime geçiş yapma modeline geçiş.

Bir noktadan itibaren gayrimenkule olan talep azalacaktır. Bu dönemin en net göstergesi boş yer sorunudur. İnşaatı tamamlanmış fakat satılamamış konut sayısında artışlar görülür. Cazip kampanyalar düzenlenir vadeler uzatılır cazibe yaratılmaya çalışılır. Yeni iş kurma teşebbüslerinin de artmasıyla kiralık ofis ve işyeri talepleri azalır. Bu dönemde fiyatlarda yukarı yönlü bir artıştan ziyade kendini koruyan fiyatlarla karşılaşmak mümkündür.

Kriz dönemi

Talebin azalması, satış gelirlerinin düşmesi, maliyetlerin sabit kalması yada artması işletmelerin kar marjını ortadan kaldırır. İşletme faaliyetleri için gerekli nakit bankalardan sağlanmaya çalışılır fakat bankaların kredi verme konusunda çok da istekli olmadıkları görülür. Ekonomik ortamın kötüleştiğini gören bankacılık sektörü daha yüksek maliyetle talepleri kabul edecek hatta birçok kobiyi geri çevirecektir. Piyasada likiditenin sıkıştığını gören işletmeler likiditenin değerini kavrayacak diğer işletmelere olan borçlarını ödemek istemeyecek işletmeler kriz dönemini yaşamaya başlayacaktır. Bu süreç bir çok işletmenin  faaliyetini sonlandırmasına neden olacaktır.

Ekonomik döngü kriz döneminin koşullarını yaşarken gayrimenkul döngüsü de gerileme döneminin koşullarını yaşayacaktır. Gayrimenkul arzı talebe bağlı olarak azalmış ve boş yerler sorunu artarak devam etmektedir. Yüksek boşluk oranları zayıflayan piyasanın göstergesidir. Boş yerler oranındaki artışın fiyatlar üzerindeki etkisi eş zamanlı olarak ortaya çıkmaz çünkü tarafların bilgiye ulaşmalarında gecikmeler yaşanır.

Gerileme döneminde bankacılık sektörü tercihini kredi hacmini genişletme yönünde değil daraltma yönünde kullanacağından konut kredisi verme konusunda istekli olmayacak ve bireyin krediye erişimini engelleyici yüksek faiz politikası izleyecektir. Bireylerin kullandıkları kredileri geciktirmeleri bu dönemin karakteristiklerindendir.

İyileşme dönemi

Kriz dönemi varlık fiyatlarının düştüğü bir dönemdir. Yine kriz dönemlerinde işçi ücretleri azalmıştır. Kriz dönemi kiralama maliyetlerini de azaltmıştır. Bu durum özellikle nakitte kalan işletmeler ve müteşebbisler için yeni varlıklar edineceği ve yeni yatırımlar yapacağı uygun ortamı sağlar. Bu ortam aynı zamanda ayakta kalmayı başarmış makine yenilemesine ihtiyaç duyan işletmelerin atağa geçmesi için uygun ortamı sağlar.

Tüm bu gerekçeler piyasada mal ve hizmetlere olan talebin yavaş yavaş canlanmasını sağlar. Tüketici güvenindeki artış, tüketimi dolayısıyla talebi teşvik eder, istihdamı artırır ve sonuçta ekonomik yaşantıda tekrar canlanma başlar.

Ekonomide görülen iyileşme gayrimenkule olan talebi artırmaya başlamıştır. Tüketici güven endeksinin yükselmesi, bireylerin yatırım yapma, bir varlık satın alma güdüsünü harekete geçirir. Ertelenen konut ihtiyacı karşılanmaya çalışılır. Devamındaki süreçte satış fiyatları ve kiralar yukarı yönlü hareket eder. Bu dönem ipotekli konut satışlarının ve yeni projelerin uygulamaya başladığı dönemle örtüşür.