toplumun büyüme politikalarına yönelik siyasi eğilimlerdeki değişiklikler ve de gelir vergisi sistemindeki değişimler gayrimenkul döngüsünün diğer değişkenleridir. Özetleyecek olursak gayrimenkul döngüsü konut arz ve talebi, finansman için piyasaya arz edilen kaynak, nüfus artışı ve özellikleri, vergi kanunları, ticari faaliyetler ve sosyal eğilimlerden etkilenmektedir.

Arz ve Talep

Gayrimenkul döngüsü gerek doğrudan gerekse de dolaylı yoldan arz ve talebin ekonomik gücünden etkilenen pek çok değişken tarafından yönlendirilmektedir.  Satışa hazır gayrimenkullerin piyasada bulunması gayrimenkul arzını oluşturur. Gayrimenkul fiyatlarının artması daha fazla gayrimenkulün zamanla satışa sunulmasına neden olur. Yüksek fiyatlar üretimi teşvik eder. Arz edilen miktar satın alınmak istenilen miktardan özetle gayrimekul talebinden fazla olursa fiyatlar düşüş eğilimine girer. Gayrimekulde fiyatların istikrarı piyasadaki arz ve talebin birbirine eşit olmasına bağlıdır. Talebin arzdan büyük olması durumunda ise fiyatlar artacaktır.

Döngü kısa ve uzun olabilir. Kısa dönem döngüsünde etkili talep yaratmak için ihtiyaç duyulan kazançları yaratan genel ticari koşullar genellikle gayrimenkul piyasasını harekete geçirmektedir. İşlerin iyi ve talebin gayrimenkul arzından yüksek olduğu büyük çaplı piyasada satılmaya hazır gayrimenkullerin fiyatı yükselir. Bu aktif talep genellikle daha fazla bina yapılmasını teşvik eder ve gayrimenkul arzı, arz fazlası oluşana kadar artış eğiliminde olur. Arzın talebi aştığı zaman fiyatlar düşer. Yeni inşaat projeleri ekonomik olarak sağlıksız olur. Talep tekrar arzı aştığında döngü kendisini tekrarlar.

Gayrimenkul yatırımları uzun dönem niteliğe sahip olması nedeniyle gayrimenkul arzı kısa dönemde sabittir. Gayrimenkul fiyatlarındaki değişme karşısında miktardaki düzeltmelerin kısa sürede yapılmaması gayrimenkul arzının esnekliğinin sıfıra yakın olmasına neden olur. Gayrimenkul talebinde bir artış varsa kısa sürede çözülemez. Çünkü gayrimenkul arzının artırılması uzun bir dönem alır. Bu nedenle gerçek talebin karşılanması birkaç yıl sürebilir. Uzun dönmemde gayrimenkul arzının esnekliği kısa döneme nisbetle daha esnektir.

Gayrimenkul piyasasındaki arz ve talep yalnızca konut açışından değil de kiralanan alanlar açısından da düşünülebilir. Kiralanacak alana talep arttığında  kiralar artacaktır. Hane halkı sayısındaki artış dairelere olan talebi, iş gücü piyasasının gelişmesi ofis alanlarına talebi, tüketici harcamalarındaki artış ise perakende satış yapılan mağazalara olan talebi artırır. Artan kira gelirleri ise konut, ofis ve alışveriş merkezleri gibi yeni gayrimenkul yatırımlarının projelendirilmesini ve inşaasını güncel hale getirir. Bu alanların kullanıma sunulması sonucunda arz artar, kiralar sabitlenir veya düşer. Gayrimenkulün sağladığı gelir düştüğü için değeri de düşer.

Finansman için arz edilen kaynak

Merkez bankalarının sıkı para politikaları ve ekonomik birimlerin piyasadaki tasarrufları kullanma konusundaki rekabeti paraya zor ulaşılmasına neden olmaktadır. Mevcut tasarruflar borçlanma ihtiyacı içinde olan kamu ile gayrimenkul sektöründeki yatırımları finanse etmek isteyen ve bu nedenle de kaynak arayışı içinde bulunan özel sektör arasındaki rekabete neden olmaktadır. Çoğu zaman kredibilitesi yüksek olan devlet özel sektörü piyasadan dışlayarak tasarrufları tek başına kullanabilmektedir. Bu durum bir yönüyle gayrimenkul sektöründeki yatırımları azaltan diğer yönüyle de konut edinmek isteyen bireylerin krediye ulaşmasını engelleyen bir etki yaratmaktadır. Bu sürecin kısa dönemli değil de uzun dönemli olması gayrimenkul döngüsünü olumsuz etkileyebilmektedir.

Nüfus özellikleri

Demografik yapının zaman içerisinde nasıl bir değişim göstereceği gayrimenkul geliştirme kararları açısından önemli bir göstergedir. Kişilerin yaşam alanlarının kır veya şehir olması, nüfusun yaşlı veya genç olması, ortalama aile büyüklüğünün artması veya azalması gibi faktörlerin gelecek dönemdeki eğilimleri gayrimenkul geliştiricilerin hangi özelliklere sahip projeleri uygulayacakları için önemli bir gösterge olacaktır. Örneğin ülkenin demografik göstergelerine ilişkin tespitler gayrimenkul projesi geliştirmek isteyenler açısından önemli olmalıdır.

Türkiye 2024 verilerine göre yıllık binde 3,4 nüfus artış hızına sahiptir. Nüfus 85 milyon kişiyi aşmıştır. 2000li yılların başına göre nüfusa artışı hız kesmesine hatta bir miktar gerilemesine rağmen konuta ihtiyacın sürekli olacağı mesajını vermektedir.

Türkiye de şehirde yaşayan nüfusun yıllar içinde arttığı gözlemlenmektedir. Şehirde yaşam oranı 1970 yılında nüfusun % 38 i iken, 2012 de bu rakam %77 ye yükselmiştir. 2024 yılında ise bu rakam %94 sınırını aşmıştır.

Kırdan kente göçün hızlanmasıyla birlikte hane halkı sayısında ve büyüklüğünde önemli değişimler meydana gelmiştir. Yıllar itibariyle hane halkı sayısı büyürken, hane halkı sayısı küçülmüştür. Hane halkı sayısının artışı konut talebini artıran önemli bir faktör olmaktadır.

Bir ülkedeki konut sahiplik oranı gayrimenkul sektöründeki talep hakkında sağlıklı bilgiler verebilmektedir. Örneğin Türkiye de 2013 yılında hane halklarının %59 u ikamet ettikleri mülkün sahibiyken 2024 de %56 lı rakamlara gerilemiş durumda.

Sosyal eğilimler

Yöneticiler genellikle ülkenin gelecek vizyonu ile ilgili parlak fikirlere sahip insanlardır. Karizmatik liderler aynı zamanda topluma yön veren insanlardır. Toplumu etkileme güçleri de fazladır. Geri kalmışlığın ortadan kaldırılmasına, kişi başı milli gelirin artırılmasına, toplumun yaşam standartlarının yükseltilmesine, ülkenin belirli bölgelerinin özel teşviklerle desteklenmesine, tüm hane halkının barınma amaçlı konut sahibi olmalarına yönelik çeşitli hedefler ilan edilerek bunlar gerçekleştirilmeye çalışılır. Bu hedeflerin bir kısmının gerçekleştirilebilmesi gayrimenkul sektöründeki yatırımların teşvik edilmesine bağlı olabilir.

Vergi düzenlemeleri

Gayrimenkul sektörü faaliyetleri vergisel düzenlemelere konudur. Gayrimenkul yatırımlarından elde edilen kazançların vergiye tabi olup olmaması, düşük veya yüksek vergi oranıyla vergilendirilmesi, ilk konutunu elde edenlerin belli vergisel yükümlülüklerden muaf olması, emeklilerin kontlarından elde ettikleri kira gelirinin  vergiye tabi olup olmaması veya kişilerin gayrimenkul alıp satma işlemlerinden elde ettikleri kazançların gayrimenkulü asgari bir biçimde elde tutulması halinde vergiye konu olup olmayacağına ilişkin düzenlemeler sektör yatırımlarını yönlendiren düzenlemeler olmaktadır.