Piyasalarda kullanılabilir fonların, kazanç potansiyeli yüksek yatırımcılara etkin bir şekilde dağıtılması durumunda etkin bir piyasanın varlığından söz edilmektedir. Etkin bir piyasada bilgiye herkes hızla ve maliyetsiz olarak ulaşabilir, fiyatlar hızla dengeye gelebilir, aracılar  adil şekilde rekabet edebilir, işlem maliyetleri çok düşük ve işlem hızı yüksektir. Bir piyasanın etkin olup olmadığını değerlendirebilmek için; pazarın olgunluk seviyesi, talebin büyüme hızı, talebin fiyat esnekliği, ürün ve hizmetlerin homojenliği, maliyet yapılarındaki benzerlik, teknolojik yenilikler, atıl kapasite, pazara giriş çıkış engelleri, alım gücü, potansiyel rekabet, fiyat rekabeti gibi kriterler değerlendirilir.

Piyasalar mal ve hizmet piyasaları ve mali piyasalar olarak ikiye ayrılır. Mali piyasalar ise para piyasası ve sermaye piyasasından oluşmaktadır. Para piyasası, temel olarak fon fazlası veren kuruluşların fon açığı olan kuruluşlarla karşılaştığı piyasadır. Bu piyasanın örgütlenmiş olan bölümü bankacılık sektörünü oluşturmaktadır. Para piyasası kısa vadeli alım satım işlemlerine dayanır, dolayısıyla da riski daha düşüktür. Fon arz ve talebinin daha uzun vadeli karşılaştığı piyasalar ise sermaye piyasalarıdır. Bu piyasalarda menkul kıymetlerin alım satım işlemleri gerçekleştirilir. Sermaye piyasaları, menkul kıymetlerin ilk kez ihraç edildiği ve satıldığı birincil piyasa ve sonrasında el değiştirdiği ikincil piyasalardan oluşur. İkincil piyasalar, birincil piyasalara likidite yaratma fonksiyonunu yerine getirirler.

Gayrimenkul arz ve talebinin buluştuğu ve gayrimenkullerin paraya çevrildiği piyasalara ise gayrimenkul piyasası denilmektedir. Gayrimenkul piyasası bazı açılardan diğer piyasalardan farklılaşmaktadır. Gayrimenkul piyasası etkin bir piyasa değildir. Zira hiçbir gayrimenkul birbirinin aynısı değildir dolayısıyla da homojen mallardan bahsedilemez. Alıcı ve satıcılar genellikle tam bir bilgiye sahip değildirler, bu nedenle de fiyat oluşum mekanizmaları sağlıklı olmayabilir. Dışsal faktörler diğer piyasalarla karşılaştırıldığında gayrimenkul piyasasını daha fazla etkileyebilmektedir.

Gayrimenkul piyasası konut, ofis, mağaza, sanayi tesisleri, otel, lojistik tesisler gibi alt piyasalardan oluşmaktadır. Bu piyasalarda alıcılar, satıcılar, aracılar, değerlemeciler, kiraya verenler, kiralayanlar, belediyeler, devlet kuruluşları, danışmanlar, proje geliştiricileri, müteahhitler, banka ve finans kuruluşları, yatırımcılar ve hatta reklamcılar bile yer almaktadır.

Finansal sistemin gayrimenkul piyasaları açısından fonksiyonu ise, gayrimenkul piyasasındaki fon arz ve talebini dengeleyerek kaynakların kesimler arasında vade, tutar ve risk açısından optimal dağılımını sağlamaktadır. Kıt kaynakların en verimli şekilde dağıtılabilmesi için finansal piyasaların iyi şekilde işlemesine gerek vardır.  Gayrimenkul piyasasında alıcılar veya proje geliştirenler ihtiyaç duyduklarında fon fazlası olan kesimlere başvururlar. Finans piyasalarında bu fonksiyonları yerine getiren farklı kuruluşlar mevcuttur. Çok sayıda kişiyi ilgilendirdiği için daha popüler olan konut finansmanının amacı ise, konut satın almak isteyen ve hatta büyük projeler geliştirmek isteyen yatırımcılara ihtiyaç duydukları fonları sağlamasıdır. Bu tür fonlar ancak para ve sermaye piyasalrından temin edilebilir.

Konut finansmanı kurumsal ve kurumsal olmayan finansman olarak ikiye ayrılır. Hukuki düzenlemelere konu olmayan, organize bir piyasada gerçekleşmeyen işlemler kurumsal olmayan finansman olarak tanımlanır. Örneğin, aile gelirinden yapılan tasarruflar, yakın çevreden yapılan borçlanmalar, müteaahitlerin açtığı krediler, konut kooperatifleri ve resmi olmayan kişlerden alınan krediler kurumsal olmayan finansman kaynaklarıdır. Kurumsal finansman ise, ipotek bankaları, konut finansmanı bankalarıdır.

Konut aynı zamanda sosyal bir konu olduğu için devletler de doğrudan yada dolaylı olarak müdahil olmaktadır. Üstelik sosyal boyutunun yanı sıra konut sektörü etkilediği onlarca yan sektör için de önemli bir katkı sağlamaktadır. Milli gelirin de önemli bir boyutunu oluşturmaktadır.  Kamunun konut finansmanındaki rolü bu sektöre fon aktarılması, fon maliyetlerinin düşürülmesi, talebe göre sağlıklı bir konut arzının sağlanması ve konut fiyatlarındaki aşırı artışın önüne geçilmesidir.

Konut finansmanı yöntemlerinin etkinliği piyasada arz edilebilir yeterli hacimde uzun vadeli konut kredilerinin varlığı ile değerlendirilebilmektedir. Konut finansman sistemlerinin gelişmediği ekonomilerde konut satın almak isteyenler ancak fazla fon sahibi kişilerden borçlanarak  bu isteklerine kavuşabilirler. Bu tabi ki son derece verimsiz bir kaynak dağılım yöntemidir. Konut üreticilerinin veya satıcılarının açtığı kredilerde bu kategoride değerlendirilmektedir.

Konut finansmanı yöntemlerinin en yaygını mevduat finansmanı yöntemidir. Bu yöntemde kişilerin kısa vadeli birikimleri bankalar ve uzmanlaşmış konut finansmanı kuruluşları eliyle uzun vadeli borçlanmalara kanalize edilmektedir. Mevduat toplayan bu kurumlar tüm bankacılık hizmetlerini sunan ticari bankalar, yüksek tasarruf gücüne sahip tasarruf bankaları veya özel konut finansmanı organizasyonları olabilmektedir.

İpotek bankacılığı ise verdiği konut kredilerini sigortalayan., bunlara dayalı menkul kıymet ihraç eden bu yolla kendi finansmanını sağlayabilen ve mevduat kabul etmeyen bir bankacılık türüdür. Yani ipotek bankaları konut satın alanlar ile ipotekli krediye ve bunlara dayalı menkul kıymetlere yatırım yapanlar arasında aracılık yapan kurumlardır. İpotek bankacılığında kurumlar konut alıcılarına sabit faiz oranları ile verdikleri kredileri sermaye piyasalarında değişken faiz oranlarıyla fonlamaya çalışırlar.

İpotek bankacılığı üç grup halinde yoğunlaşmaktadır.

Kredilendirme; kredi başvurusu almak, değerlendirmek ve sonrasında fon bularak krediyi vermek.

Menkul kıymetleştirmek; Kredi havuzu oluşturarak, oluşan ipoteğe dayalı menkul kıymetleri pazarlamak.

Kredi ve menkul kıymet yöntemi; Kredilerin geri ödenmesinde aylık ödemeleri tahsil etmek ve tahsil edilen fonların ipoteğe dayalı menkul kıymet yatırımcılarına aydan aya ödemesini sağlamak.

Genellikle ipotek bankaları tarafından ihraç edilen menkul kıymetler, sigorta şirketleri, emeklilik şirketleri, ve bankalar gibi finansal kuruluşlar tarafından satın alınmaktadır. İpotek bankalarının menkul kıymet ihraçları için gelişmiş bir sermaye piyasası bulunmadığında bu sistemin işlemesi çok güç olacaktır. Bu menkul kıymetlerin bireysel yatırımcılar tarafından satın alınması da mümkündür. İpotek bankacılığı mevduat toplanması gerektirmediğinden bu kuruluşların geniş şube ağları bulunmaz.