Bir taşınmaz ilanında “arsa” yazması, o taşınmazın üzerine hemen bina yapılabileceği anlamına gelmez. Fakat ülkemizde yatırım yaparken çoğu zaman önce fiyatına, metrekaresine ve bulunduğu bölgeye bakıyoruz. İmar durumunu, yola cephesini ve üzerindeki kısıtlamaları ise satın aldıktan sonra araştırıyoruz.

Sorun da tam olarak burada başlıyor.

Mesleğim gereği sıkça karşılaştığım bir durum var. İnsanlar uygun fiyatlı olduğunu düşündükleri bir taşınmazı satın alıyor, ardından proje yaptırmak için harekete geçiyor. Ancak araştırma başladığında arazinin yapılaşmaya kapalı olduğu, imar uygulamasının tamamlanmadığı veya tapuda görünen alanın tamamının kullanılamadığı ortaya çıkıyor.

Tapunun bulunması mülkiyeti gösterir. İnşaat hakkını ise imar planı, plan notları ve ilgili mevzuat belirler.

Bir taşınmaz; tarla niteliğinde olabilir, yola cephesi bulunmayabilir, hisseli olabilir veya henüz imar parseline dönüşmemiş olabilir. Üzerinden enerji nakil hattı, yol, dere koruma bandı ya da başka bir kurum kısıtlaması geçebilir. Sit alanı, tarım alanı, orman sınırı veya taşkın riski içinde kalabilir.

Tapuda yazan metrekare ile kullanılabilecek alan da her zaman aynı değildir.

Örneğin satın alınan taşınmazın bir bölümü ileride yola, parka veya başka bir kamu alanına ayrılabilir. Yapının parsel sınırlarından çekilmesi gereken mesafeler, bina oturmasını ciddi biçimde küçültebilir. Emsal değeri uygun görünse bile kat yüksekliği, taban oturumu ve plan notları yatırımcının düşündüğü projeye izin vermeyebilir.

Bazen de kâğıt üzerinde imarlı görünen bir arsa, sahadaki eğim ve zemin şartları nedeniyle beklenenden çok daha yüksek maliyet çıkarabilir. İstinat yapıları, kazı, dolgu, temel sistemi ve altyapıya ulaşım maliyeti hesaplandığında “ucuz” diye alınan arsa pahalı bir yatırıma dönüşebilir.

Bu nedenle arazi satın almadan önce yalnızca emlak danışmanının veya mal sahibinin verdiği bilgilerle yetinilmemelidir. Güncel imar durumu, tapu kayıtları, plan notları, kadastro bilgileri ve kurum kısıtlamaları birlikte incelenmelidir. Ardından arazi mutlaka yerinde görülmelidir.

Haritada görülenle sahada karşılaşılan her zaman aynı olmayabilir.

Yolun gerçekten açık olup olmadığı, arazinin eğimi, çevredeki yapılaşma, suyun doğal akış yönü ve altyapı imkânları masa başında tam olarak anlaşılamaz. Bunların her biri yatırımın maliyetini ve gelecekteki değerini doğrudan etkiler.

İnsanlar araç satın alırken ekspertiz yaptırıyor. Evin içine girip odalarını, banyosunu ve mutfağını tek tek inceliyor. Fakat çok daha büyük bedeller ödedikleri arsaları bazen yalnızca tapu fotokopisine ve satıcının anlattıklarına güvenerek satın alabiliyor.

Oysa yanlış alınmış bir otomobil satılabilir. Yanlış alınmış bir arsa ise yatırımcının yıllarını ve sermayesini bağlayabilir.

Arsa yatırımında kazanç, satın alırken başlar. Bunun yolu da ucuz taşınmaz bulmaktan önce, ne satın aldığını doğru bilmekten geçer.

Unutmayalım: Her tapu bir mülkiyet belgesidir; fakat her tapu bir inşaat vaadi değildir.