Özellikle arsa sahiplerinin kat karşılığı inşaat projelerinden elde ettikleri gelirlerin vergilendirilmesi, uzun yıllardır süregelen bir sorun olarak karşımıza çıkıyor. Bu yazıda, arsa karşılığı inşaat işlerinde vergilendirme konusunu, ilgili kanun maddeleri ve Danıştay kararları ışığında ele alacağız.

Arsa Karşılığı İnşaat İşlerinde Vergilendirme

1. Arsa Sahibi Tarafından Müteahhide Arsa Payı Teslimi:

Arsa sahipleri, müteahhitlere arsa payı teslim ettiklerinde, bu işlem genellikle Katma Değer Vergisi (KDV) Kanunu'nun 2/5. maddesi kapsamında değerlendirilir. Bu maddeye göre, arsa sahibi tarafından konut veya iş yerine karşılık müteahhide arsa payı teslimi, bir teslim olarak kabul edilir. Ancak, arsa sahibi gerçek kişilerin, arsa iktisap tarihinden itibaren 5 yıl geçtikten sonra bu arsayı devretmeleri durumunda, elde edilen gelir değer artış kazancı olarak kabul edilmez ve gelir vergisine tabi tutulmaz (Gelir Vergisi Kanunu, Mükerrer Madde 80).

2. Arsa Payı Karşılığı Alınan Konut/İş Yerlerinin Satışı:

Bu konuda asıl tartışma, arsa sahiplerinin müteahhitlerden aldıkları konut veya iş yerlerini satmaları durumunda ortaya çıkmaktadır. Maliye Bakanlığı, bu gayrimenkullerin yeni bir iktisap olarak değerlendirilmesi gerektiğini savunmaktadır. Bu görüşe göre, arsa karşılığı alınan konut veya iş yerlerinin satışında, değer artışı kazancının tespiti için iktisap tarihi olarak bu gayrimenkullerin tapuya tescil edildiği tarih esas alınır. Dolayısıyla, bu tarihten itibaren 5 yıl içinde yapılan satışlar, değer artış kazancı olarak gelir vergisine tabi tutulur.

Danıştay'ın Kararı: Arsa Sahipleri İçin Büyük Bir Rahatlama

Danıştay Vergi Dava Daireleri Kurulu (VDDK), arsa karşılığı müteahhitlerden alınan konut veya iş yerlerinin satışının, arsanın değerlendirilmesi olarak kabul edilmesi gerektiğine karar vermiştir. (Danıştay VDDK’nın 02.10.2024 tarihli ve E.2023/881, K.2024/874, aynı tarihli ve E.2023/652, K.2024/872, aynı tarihli ve E.2023/62, K.2024/877, aynı tarihli ve E.2024/518, K.2024/890, aynı tarihli ve E.2023/1644, K.2024/879, aynı tarihli ve E.2023/63, K.2024/878, aynı tarihli ve E.2023/1025, K.2024/875, 26.04.2024 tarihli ve E.2022/1100, K.2024/404 sayılı kararları).

Bu karar, ortada ticari bir organizasyonun varlığı ve gayesi olmadığı için, bu konut veya iş yerlerinin satışının ticari faaliyet olarak kabul edilemeyeceği ve dolayısıyla vergilendirilemeyeceği anlamına gelmektedir. Bu karar, arsa sahipleri için büyük bir rahatlama sağlamış ve uzun süredir devam eden hukuki tartışmalara son noktayı koymuştur.

Vergi Mevzuatında Reform İhtiyacı

Bu karar, vergi mevzuatında köklü bir reform ihtiyacını da gözler önüne sermektedir. Mevcut düzenlemeler, arsa sahiplerinin ve müteahhitlerin karşılaştığı belirsizlikleri tam anlamıyla çözmekten uzaktır. Vergi kanunlarında yapılacak değişikliklerle, hem devletin vergi gelirlerini güvence altına alacak hem de mükelleflerin haklarını koruyacak daha net ve adil bir sistem oluşturulmalıdır.

Danıştay Kararının Uygulanabilirliği ve Geleceğe Yönelik Adımlar

Danıştay'ın bu kararı, gayrimenkul sektöründe önemli bir dönüm noktasıdır ve bu kararın genelde uygulanır hale gelmesi, sektördeki tüm paydaşlar için büyük önem taşımaktadır. Bu kararın yaygın bir şekilde uygulanabilmesi için, vergi düzenlemelerinde somut ve objektif kriterlerin belirlenmesi gerekmektedir. Gayrimenkul satışlarının ticari faaliyet olarak değerlendirilmesi için sadece satış sayısına değil, satışların niteliğine, sürekliliğine ve organizasyon yapısına da bakılmalıdır.

Danıştay'ın son kararı, arsa sahipleri için büyük bir kazanım ve gayrimenkul sektöründe daha adil bir vergi sistemine geçişin habercisidir. Bu kararın genelde uygulanır hale gelmesi, hem mükelleflerin hem de devletin çıkarlarını dengede tutacak şekilde tasarlanacak yeni düzenlemelerle mümkün olacaktır. Böylece, gayrimenkul sektöründe daha sürdürülebilir ve adil bir vergi sistemi oluşturulabilir.